Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Aufpassen bei vorgeschalteter Grundstücksfinanzierung


Aufpassen bei vorgeschalteter Grundstücksfinanzierung

Während für ein Grundstück auf dem Land häufig das Eigenkapital für den Grundstücksankauf ausreicht, ist ein Grundstück in Ballungsgebieten manchmal teurer als der eigentliche Hausbau und muss finanziert werden. Dabei werden häufig Fehler gemacht.

Es liegt im Interesse der Banken, nicht nur das Grundstück, sondern auch den späteren Hausbau zu finanzieren. Ein großer Vorteil für die Bank: Hat sich der Kunde erst einmal bei der Grundstücksfinanzierung gebunden, kommt er später bei der Hausfinanzierung kaum mehr aus. Nicht selten kettet das Grundstücksdarlehen den Käufer bereits an die Bank. Das hat gravierende Nachteile:

  • Für das Baudarlehen kann die Bank ihre Konditionen diktieren.
  • Ein späterer Anbietervergleich wird erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht.
  • Bei einem Festzinsdarlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
  • Die Baufinanzierung einer anderen Bank ist nur an zweiter Rangstelle möglich. Es ist damit in der Regel teurer bzw. mit den erstrangigen Darlehenskonditionen nicht wettbewerbsfähig.

Wer ein Grundstück kaufen will und über das nötige Eigenkapital für einen Hausbau verfügt, hat sicher kein Problem, einen Darlehensgeber zu finden. Wer jedoch den falschen Darlehensvertrag abschließt, ist später der Dumme. Ein Festzinsdarlehen muss er entweder kündigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, oder er finanziert mit einer anderen Bank an hinterer Rangstelle. Beides kommt teuer zu stehen. Als Lösung bietet sich an:

  • Das Grundstücksdarlehen wird entweder mit einer kurzen Laufzeit (ein bis 2 Jahre je nach Bauabsicht) oder mit variablem Zinssatz abgeschlossen.
  • Eine Grundschuld wird bereits in einer für die Gesamtfinanzierung ausreichenden Höhe eingetragen.

Somit ist sichergestellt, dass Sie die Gesamtfinanzierung später aus einer Hand bewerkstelligen können. Die Vorteile:

  • Es fallen keinerlei Kosten an, wenn Sie später die Bank wechseln.
  • Sie können in Ruhe Finanzierungsangebote einholen.
  • Die grundstücksfinanzierende Bank wird später alles tun, um sie als Kunden zu behalten und ihnen ein möglichst gutes Angebot für die Komplettfinanzierung unterbreiten.

Achten Sie bei kurzen Laufzeiten, egal ob mit festem oder variablen Zinssatz, auf die Bearbeitungsgebühr. Wenn sie nur für ein Jahr vorfinanzieren möchten, hilft Ihnen der Zinssatz von nur 1,02 % wenig, wenn sie 2 % für die Bearbeitung zahlen. Hier müssen Sie ihr Augenmerk weniger auf den Zinssatz, als die Nebenkosten des Kredits richten. Wenn die Bank gute Aussichten hat, später die Gesamtfinanzierung zu erhalten, lässt sie sicher mit sich reden.

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