Expertenwissen: Konzept und Planung

Bauen mit oder ohne Keller?

Mehrkosten überschaubar +++ Reduzierung des Grundstücksverbrauchs +++ höhere Flexibilität +++ mehr Lebensqualität +++ Kellerräume als Wohnraumersatz? +++ den eigenen Bedarf analysieren +++ Ein Kinderparadies? +++

 

  • Realisieren Sie 70-90 m² mehr Nutzfläche zum Billigtarif
  • ideal für: Büro, Hobby, Gäste
  • der Mehrwert ist höher als die Mehrkosten
  • das Zweipersonen-Haus auf dem Land braucht nicht unbedingt einen Keller
  • moderne Technik ermöglicht echte Wohnraumqualität
  • Hausanschlussraum contra Unterkellerung
  • ein Keller ermöglicht vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und hohe Flexibilität
  • Vergleichen Sie-Bau- und Unterhaltskosten mit Ihren Bedürfnissen und Ansprüchen!
  • In teuren Ballungsgebieten ist der Keller ein Muss.
  • Bauen auf dem Land und im Alter: ohne Keller.
  • Bei Hanggrundstücken ist der Keller unerlässlich.

Viele Kataloghaus-Grundrisse verfügen im Erdgeschoss über einen Raum, der sich bei Bauweise ohne Keller – meist jedoch mit Einschränkungen – als Technik- bzw. Hausanschlussraum verwenden lässt. (allerdings sind so manche dieser Räume für die heutigen Anforderungen zu klein oder im Hinblick auf ihre räumliche Anordnung nicht oder nur eingeschränkt für Wärmepumpenheizungen geeignet.)

Im Fertighausbereich sind seit jeher Hausangebote „ab Oberkante Kellerdecke“ üblich. Selbst wenn ohne Keller gebaut wird, entstehen Mehrkosten für die dann erforderliche Fundamentplatte. Falls eine Unterkellerung erfolgen soll, wird in der Regel ein separater Kelleranbieter beauftragt. Gegenüber einer komplett massiven Bauweise entstehen dadurch deutliche Mehrkosten.

Wer ohne Keller baut, muss im Erdgeschoss „Kellerersatzraum“ schaffen, der das nicht unterkellerte Haus gegenüber einer Bauweise mit Keller auch in der oberen Etage vergrößert. Um die tatsächlichen Kosten einer Unterkellerung zu ermitteln, müssten zwei Planungen erstellt werden, eine mit dem notwendigen Kellerersatzraum und eine ohne. Das Ergebnis ist meist verblüffend: Die Mehrkosten liegen in der Regel in einem Bereich von 25.000 € bis 30.000 €. Für eine realistische Kostengegenüberstellung wären hiervon noch die Kosten des Flächenmehrverbrauchs auf Grundlage des Grundstückswerts abzuziehen.

Wenn Sie mit einem Keller rein gar nichts anzufangen wissen, ist das immer noch ein Batzen Geld. Den meisten werden jedoch 70 m² bis 90 m² zusätzliche Nutzfläche zum „Billigtarif“ hochwillkommen sein, zumal sich mindestens ein Teil davon ohne großen Mehraufwand als „Ersatzwohnraum“ nutzen oder zumindest vorbereiten lässt.

Wer im Süden Deutschlands baut, sollte bedenken, dass sich Häuser ohne Keller nur schwer wieder verkaufen lassen, und dann mindestens 50.000 € weniger wert sind. Das mag im Moment kein Thema für Sie sein. Das kann aber für die Finanzierung und Ihre spätere Flexibilität eine Rolle spielen.

Dennoch gibt es natürlich plausible Gründe ohne Keller zu bauen. Zweipersonenhaushalte haben vermutlich auch ohne Keller genügend Platz. Bei schwierigen Gründungsverhältnissen, hohen Grundwasserständen oder Überflutungsgefahr kann es durchaus ratsam sein, auf einen Keller zu verzichten.

Schlechte Ratgeber sind jedoch die Kataloghaus- oder Fertigkelleranbieter bzw. die dort verlangten Mehrpreise für eine Unterkellerung. Nicht selten geht es um 60.000 € bis 70.000 €, in Einzelfällen sogar noch deutlich mehr. Häufig hat das nichts mit echten Kosten zu tun, sondern mit Preispolitik. Ihre Entscheidung, mit oder ohne Keller zu bauen, sollten Sie auf keinen Fall von unrealistischen Preisvorstellungen abhängig machen, sondern abwägen, was Ihren persönlichen Bedürfnissen am besten gerecht wird.

Bei wohnraumähnlichem Ausbau lassen sich im Keller bzw. Untergeschoss ideal folgende Räume unterbringen:

  • Arbeitszimmer
  • Hauswirtschaftsraum
  • Gästezimmer
  • Werkstatt
  • Wellnessbereich
  • Weinkeller

Wenn statt eines Kellerfensters mit Lichtschacht ein oder zwei Wohnraumfenster mit Lichtgraben installiert werden, ist die Nutzung gegenüber normalen Wohnräumen kaum eingeschränkt. Ein Wohnraumfenster ist nicht teurer als ein Kellerfenster mit Lichtschacht. Ein Lichtgraben kann beim Hinterfüllen der Arbeitsräume ausgespart und mit geringem Aufwand im Zuge der gärtnerischen Gestaltung hergestellt werden. Falls ein Lichtgraben nicht möglich sein sollte, muss ein überdimensionaler Fertigteil-Lichtschacht, bei zwei Wohnraumfenstern eventuell ein handgeschalter Betonlichtschacht, eingebaut werden. Hierfür sind Kosten ab ca. 1.200 € einzukalkulieren.

Bei Hanggrundstücken sollte auf jeden Fall eine Unterkellerung vorgesehen werden. Ausnahmsweise kann hier auch eine Teilunterkellerung wirtschaftlich sein. Bei ebenen Grundstücken macht eine Teilunterkellerung in der Regel keinen Sinn, da Abtreppungen erforderlich sind, die rund 50 % der Außenwände bei Vollunterkellerung ausmachen können.

Lassen Sie sich auf keinen Fall auf ein Angebot ein, bei dem Sie den Keller selber in Auftrag geben müssen. Die spezialisierten Kelleranbieter sind mit allen Wassern gewaschen. Sie werden am Ende immer deutlich mehr bezahlen, als Sie angenommen haben. Hier wird grundsätzlich mit den gleichen Tricks gearbeitet wie beim schlüsselfertigen Bauen (siehe dort), teilweise noch etwas raffinierter, so dass es selbst für Profis nicht immer leicht ist, die Tücken einer Offerte zu durchschauen. Gegenüber dem Angebot aus einer Hand sind Mehrkosten von 20.000 € bis 30.000 € keine Seltenheit.

Auch vor sogenannten Rohkellern oder Ausbaukellern sollten Sie auf der Hut sein. Außer den Malerarbeiten werden Sie in Eigenleistung nur wenig bewerkstelligen können. Es lohnt auch nicht, die Ausbauleistungen später gesondert in Auftrag zu geben, da Sie dann unverhältnismäßig teuer werden (Estrich und Innenputz als Sackware kostet im Baumarkt mehr als die fix und fertige Leistung im Zuge einer Gesamterstellung).

Als grobe Faustregel gilt: Je teurer das Grundstück, desto eher lohnt sich eine Unterkellerung. Für einen Zweipersonen-Bungalow auf dem Land wird die Rechnung anders aussehen, als bei zweieinhalbgeschossiger Bauweise mitten in der Stadt. Nicht zuletzt die Anforderungen der Energieeinsparverordnung haben die Baukosten für Keller in die Höhe getrieben. Da die Entscheidung später nicht reversibel ist, sollte sehr gründlich und auf Basis reeller Zahlen abgewogen werden, ob auf einen Keller verzichtet werden kann oder nicht.


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