Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Baufinanzierung nach Maß

+++ Aus Unkenntnis und Blauäugigkeit werden nicht selten 15.000 € bis 30.000 € pro Finanzierung verschenkt. +++ Das richtige Finanzierungs-Know-how ist bares Geld wert. +++ Finanztests zeigen: rund 80 % aller Baufinanzierungen nicht optimal, teilweise mit gravierenden Mängeln +++ Eine falsche Finanzierung ist teuer und risikoreich. +++ Wer sich auskennt zahlt deutlich weniger.+++ Der richtige Finanzierungspartner ist so wichtig wie der richtige Baupartner +++

  • Die drei Eckpfeiler: Informieren, Vergleichen, Verhandeln!
  • Aufpassen bei vorgeschalteter Grundstücksfinanzierung
  • Die richtige Darlehenslaufzeit und Zinsbindung
  • So finanzieren Sie ohne Eigenkapital
  • Was Sie über Beleihungswert und Beleihungsgrenze wissen sollten
  • Der wichtige Unterschied zwischen 1a- und 1b-Darlehen
  • Die Risiken des niedrigen Zinsniveaus kennen und vermeiden
  • Die drei Anbieter Gruppen: Unterschiede die Sie kennen müssen
  • Finanzierungs-Know-how: Grundschuld oder Hypothek
  • Vorteile des Volltilger-Darlehens
  • Die richtige Tilgungshöhe und Sondertilgungen
  • Absehbar schuldenfrei mit der richtigen Finanzierungsstrategie
  • Hände weg von windigen Finanzierungsangeboten
  • Versteckte Kosten erkennen und vermeiden
  • Keine gute Idee: Darlehenslaufzeiten splitten
  • Das sollten Sie über Tilgung und Darlehenslaufzeiten wissen.
  • Bereits heute an morgen denken: Die Anschlussfinanzierung planen
  • So vergleicht man Kreditangebote

Markus Färber, 32, und Ehefrau Sabine, 31, planen, gemeinsam ein Haus zu bauen. Den notwendigen Kredit wollen sie bei ihrer Hausbank aufnehmen. Nervös sehen die beiden dem Termin bei der Bank entgegen. Wird man Ihnen das gewünschte Darlehen überhaupt gewähren? Und wenn ja, reicht die bewilligte Summe für den Hausbau?

Der nette Berater der Hausbank, Herr Bachmann, 23, zerstreut schnell alle Zweifel. 300.000 €, kein Problem! Er schlägt vor, das Darlehen zu splitten mit zwei Laufzeiten, 5 und 10 Jahren, bei ca. 1,5 % und 2 % Zinsen und einem Prozent Tilgung, was eine Belastung von monatlich gerade einmal 687,50 € bedeute.

Die Eheleute sind begeistert. „Das ist ja weniger, als wir derzeit an Miete bezahlen“, strahlt Herr Färber. Herr Bachmann hat noch weitere tolle Vorschläge: „Um die niedrigen Zinsen auch für später zu sichern, schließen wir einen Bausparvertrag ab, der nach Auslaufen der Zinsbindung fällig wird. Mit einer Kapitallebensversicherung schlagen wir zwei Fliegen mit einer Klappe: Falls etwas passieren sollte, haben sie entsprechend vorgesorgt. Wenn die Versicherung später fällig und ausbezahlt wird, können Sie damit den Restdarlehensbetrag ablösen und sind mit einem Schlag schuldenfrei.“

Die Färbers sind begeistert. Bereits eine Woche später unterzeichnen sie die Verträge und freuen sich über Zinssätze von 1,98 % und 2,48 %. Die übrigen Vertragskonditionen werden nicht näher überprüft. Schließlich vertrauen sie ja ihrer Hausbank.

Was Färbers nicht wissen: Sie haben mit dieser Finanzierung praktisch alles falsch gemacht, was man falsch machen kann. Sie haben grob geschätzt 30.000 € zum Fenster hinausgeworfen. Das Konzept dieser Finanzierung ist hoch riskant. Finanzierungsexperte Mühlbauer erklärt warum:


„Der freundliche Bankberater, Herr Bachmann, hat hier ein Optimum herausgeholt: allerdings für sich selbst bzw. die Bank. Die Zinsen sind rund ein halbes Prozent schlechter als bei einem günstigen Anbieter, die Laufzeiten kurz mit einem hohen Risiko bezüglich der Anschlussfinanzierung. Noch dazu ist ein Anbieterwechsel nach 5 Jahren grundbuchtechnisch nahezu unmöglich. Man ist auf das Wohlwollen der Bank angewiesen. Bausparvertrag und Lebensversicherung bedeuten hohe Provisionen für den Berater. Eine höhere Tilgung wäre sinnvoller und billiger gewesen. Die sonstigen Konditionen – hohe Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühr, keine Sondertilgung vereinbart – verschlechtern die Konditionen zusätzlich. Das vermeintlich günstige Angebot erweist sich damit als glatter Fehlgriff.“

 Der weitere Fortgang sollte dem Experten Recht geben:

 Wer bereits bei der Finanzierung blauäugig ist, hat meist auch beim Hausbau die Kosten nicht im Griff. So auch hier: Nicht kalkulierte Ausgaben, Sonderwünsche, Bereitstellungszinsen, Küche, Möbel usw. machen für die Färbers eine Nachfinanzierung in Höhe von 80.000 € erforderlich.

In grundbuchrechtlichen Belangen kennen sich die Eheleute nicht so recht aus. Nun müssen sie erfahren, dass „nachrangige“ Darlehen sehr viel teurer kommen, als „erstrangige“. Auch mit nur einem Prozent Tilgung ist hier nichts zu machen. Der Darlehensnachschlag erhöht die monatliche Belastung um satte 400 €.

 Darlehen 1 (5 Jahre Laufzeit)            310,00 €

Darlehen 2 (10 Jahre Laufzeit)            372,50 €

Bausparvertrag                                  328,00 €

Kapital-Lebensversicherung            286,70 €

Risiko-Lebensversicherung           34,20 €

Nachtrags-Finanzierung                        400,00 €

Summe monatliche Belastung   1731,40 €

 Damit wird die Luft für die Familie Färber bedenklich dünn. Die nächsten Jahre sollte auf jeden Fall nicht viel schief gehen.

Beim Großteil aller Bauvorhaben ist die Finanzierungsentscheidung eine der wichtigsten Weichenstellungen. Das ist vielen Bauherrn bzw. Käufern nicht genügend bewusst. Aus diesem Grund nimmt die Baufinanzierung hier einen relativ breiten Raum ein.

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