Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Beleihungswert und Beleihungsgrenze


Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Fast jeder hat schon vom Verkehrswert gehört. Er entspricht dem aktuellen Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Ausschließliche Grundlage für ein Immobiliendarlehen ist der Beleihungswert. Das ist der Wert, der für die Immobilie nachhaltig und langfristig zu erzielen ist. Während der Verkehrswert eine Momentaufnahme ist, muss der Beleihungswert über die Laufzeit einer gewöhnlichen Baufinanzierung Bestand haben, also rund 30 Jahre. Der Beleihungswert darf per Gesetz (PfandBG) den Marktwert nicht überschreiten. Den Beleihungswert ermitteln die meisten Kreditinstitute selbst. Gelegentlich werden auch externe Gutachter beauftragt.

In der Regel liegt der Beleihungswert 10 % bis 30 % unter dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Gehen Sie davon aus, dass der Beleihungswert, den die Bank ermittelt nur rund 80 % der tatsächlichen Herstellungskosten oder des Kaufpreises ausmacht. Laut Hypothekenbankgesetz ist eine Beleihung nur bis zu 60 % des Beleihungswerts zulässig. Dieser Wert stellt die sog. Beleihungsgrenze dar, bis zu der ein mit einem Grundpfandrecht besichertes, erstrangiges Darlehen gewährt werden kann (siehe unten 1a-Darlehen). Bis zu dieser Grenze können sich die Banken mit Pfandbriefen refinanzieren, die eine Laufzeit von 10 und mehr Jahren haben. In diesem Bereich besicherte Darlehen haben die günstigsten Konditionen.

Jenseits der 60 % Grenze müssen die Banken kurzfristigere Refinanzierungsinstrumente einsetzen wie Sparbriefe oder Spareinlagen, was die Finanzierung verteuert. Ob dies viel oder wenig ausmacht hängt von der Bonität des Kreditnehmers ab. Die internen Beleihungsgrenzen der Institute liegen meist höher. Wer über 20 % Eigenmittel verfügt, kann in der Regel damit rechnen, einen Immobilienkredit bewilligt zu bekommen.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts benötigt Ihr potentieller Geldgeber alle für das Projekt relevanten Unterlagen wie Baupläne Bau- oder Kaufvertrag, Kontoauszüge usw.

Wichtig: Vergessen Sie nichts, und präsentieren Sie Ihre zukünftige Immobilie so positiv und aussagefähig wie möglich. Es geht um bares Geld. Die Höhe des Beleihungswerts wirkt sich nicht nur auf die mögliche Darlehenshöhe, sondern auch auf den Zinssatz aus.

Dazu ein paar Tipps: Die Wohnflächenberechnung bietet Wahlrechte und damit einen gewissen Spielraum. So können zum Beispiel Verkehrsflächen abgezogen oder pauschal berichtigt werden, Balkone und Terrassen nicht, zu einem Viertel oder zur Hälfte angesetzt werden.

Bauträger neigen dazu die Wohnflächenberechnung zu übertreiben, zum Beispiel mithilfe überdimensionierter Terrassen. Das ist nicht schlecht für die Ermittlung des Beleihungswerts, aber nachteilig für ihre Grundsteuer, denn die Grundsteuerstelle wird die Grundsteuer stur nach der Wohnfläche berechnen. Lassen Sie in einem solchen Fall vom Bauträger eine zweite Wohnflächenberechnung erstellen, die zu möglichst wenig Wohnfläche führt. Das ist legitim und kann auf Dauer einiges an Grundsteuer sparen.

Umgekehrt verhält es sich bei der Wohnflächenberechnung für die Bank. Auch hier ist es legitim den Spielraum auszuschöpfen, d.h. Balkone maximal möglich anzusetzen, üppige Terrassen einzuplanen und keinen Abzug für Verkehrsflächen vorzunehmen. Auch wohnraumähnlich ausgebaute Kellerräume können ggf. in die Wohnflächenberechnung aufgenommen werden. Nicht selten lässt sich der Beleihungswert so spürbar erhöhen. Häufig wird übersehen, dass spätere Extras und Sonderwünsche letztlich auch den Beleihungswert erhöhen. Falls eine Nachfinanzierung erforderlich werden sollte, ist das ein Umstand, auf den Sie in Ihrem eigenen Interesse hinweisen sollten.

1a- und 1b-Darlehen

Bis zu 60 % des Beleihungswerts spricht man von einem 1a-Darlehen, jenseits davon von einem 1b-Darlehen. Die besten Konditionen werden im 1a-Bereich gewährt. Im 1b-Bereich ist ein Zinsaufschlag von ca. 0,5 % üblich.

Lassen Sie sich nicht von 1a-Konditionen locken, wenn Sie 80 % oder 90 % des Beleihungswertes finanzieren wollen. Ein Super-Zinssatz für den 1a-Bereich hilft Ihnen nichts, wenn die 80 %-Konditionen deutlich schlechter sind.

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