Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Darlehenslaufzeit und Zinsbindung


Darlehenslaufzeit und Zinsbindung

Am 09.05.2015 schrieb der Focus unter der Überschrift

„Hypotheken verteuern sich. Jetzt den Sack zumachen: Die Bauzinsen steigen!

„Wer derzeit den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte sich sputen. Die Zeit der günstigen Baugeld-Zinsen scheint vorbei: Die Zinsen ziehen wieder an. Die Verteuerung wird auch auf die Immobilienpreise drücken.“

 Auf eine bestimmte Art ist das Internet gnadenlos: Prognosen gleich welcher Art lassen sich über einen langen Zeitraum zurückverfolgen. Mit unserem gegenwärtigen Wissen ist es nicht schwer, rückwirkend die Güte der Vorhersagen zu beurteilen. Das Ergebnis ist ernüchternd und zeigt:

Die Experten hatten und haben keine Ahnung.

Wie kürzlich ruchbar wurde, haben es die Manager von Investmentfonds geschafft, in durchschnittlich über 62 % der Fälle daneben zu liegen. Sie waren damit deutlich schlechter, als der Zufall. Die Fälle, in denen Banken – Experten in Sachen Geldanlage – Milliardenbeträge verzockt haben, sind kaum mehr zu zählen. Die Gurus haben weder den Mauerfall noch die Bankenkrise vorher geahnt. Sie waren genauso überrascht, wie Sie und ich. Wie hoch die Zinsen in 5,10, 15 oder gar 20 Jahren sein werden, weiß ehrlicherweise kein Mensch, auch nicht der smarte Nachwuchsbanker, der lässig die Risiken ihres Finanzierungsvertrages vom Tisch wischt. Sicher ist nur eines:

Die Bank wird auch in 10 Jahren noch Zins und Tilgung von Ihnen verlangen, wenn auch die Höhe derzeit noch in den Sternen steht.

Wie unabhängige Tests immer wieder ergeben, schwankt die „Beratungsqualität“ ganz erheblich. Sie ist weniger von den Instituten als der Person des „Beraters“ abhängig.

Für das richtige Finanzierungskonzept sind ausschließlich Sie selbst verantwortlich. Wenn Sie in 5 oder 10 Jahren die Anschlussfinanzierung nicht mehr stemmen können, hilft es ihnen wenig, auf den „Schnösel in der XY-Bank“ zu schimpfen, der sie damals falsch beraten hat. Selber schuld! Wer nichts weiß, muss alles glauben. Gerade daran arbeiten wir in diesem Beitrag. Nicht ohne Grund ist er ungewöhnlich ausführlich.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit einer variablen Finanzierung besser fahren als mit Zinsbindung ist hoch. Schließlich lassen es sich die Banken bezahlen, dass Sie Ihnen das Zinsrisiko abnehmen. Dennoch ist eine variable Finanzierung kaum eine Option für einen Hausbauer, der 30 Jahre für die Rückzahlung plant und der mit einem begrenzten monatlichen Budget haushalten muss.

Kurze und mittlere Laufzeiten sind derzeit ausgesprochen günstig. Die Verlockung ist groß, mindestens einen Teilbetrag mittelfristig zu finanzieren. Wer über viel Eigenkapital verfügt und sich auch hohe Tilgungs -wie Rückzahlungsraten leisten kann, für den kann das durchaus eine Option sein, selbst die Komplettfinanzierung auf variabler Basis ins Auge zu fassen. Man sollte dabei aber sehr genau wissen, was man tut.

Wer nicht einmal den Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld kennt, und mit seiner Finanzierung gerade so über die Runden kommt, sollte besser in die gegenteilige Richtung, also eine möglichst lange Zinsbindung, denken.

In Deutschland ist eine Finanzierungslaufzeit = Zinsbindungsfrist von 10 Jahren am häufigsten. Den Gesetzen von Angebot und Nachfrage zufolge ist gerade diese Laufzeit eigentlich zu teuer. Insbesondere wenn man weiß, dass bei längeren Laufzeiten als 10 Jahren der Kreditnehmer, nicht aber die Bank, mit einer Frist von 6 Monaten jederzeit kündigen kann (§ 489 BGB).

Laufzeiten von 15 oder gar 20 Jahren sind auf Basis der historisch niedrigen aktuellen Zinsen nicht wesentlich teurer. Nach Ablauf der 10 Jahre kann der Kreditnehmer dann prüfen, was für ihn günstiger ist.

  1. Wenn das Zinsniveau für 10-jährige Laufzeiten höher sein sollte, wird er den Kredit weiterlaufen lassen, wobei er auch später jederzeit kündigen kann.
  2. Sollten die Zinsen auf aktuellem Niveau oder noch niedriger sein, wird eine 10-jährige Laufzeit für einen Anschlusskredit vorteilhafter sein.
  3. Es gibt noch eine interessante Option, insbesondere wenn nach Auslaufen des Festzinsdarlehens die Zinsen günstig und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers gestiegen ist: den Abschluss eines Volltilgerdarlehens.
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