Expertenwissen: Ratgeber Baugrundstück

Das Baugrundstück

Professionelle Grundstückssuche +++ Alternativen zu Immoscout und Co. +++ Beurteilungskriterien +++ Bebaubarkeit prüfen +++ Fachlicher Rat überflüssig? +++ Fallen und Stolpersteine im Notarvertrag

  • So finden Sie ein passendes Grundstück.
  • Grundstückssuche in den Metropolregionen ist ein Geduldsspiel.
  • So haben sie auch in Ballungsgebieten Erfolg.
  • Gleicher Preis, aber völlig unterschiedlicher Wert
  • Know-how zur Grundstücksbeurteilung
  • Prüfung der Bebaubarkeit
  • Baugrund- und Grundwasserverhältnisse können empfindlich in die Kosten gehen.
  • Gern vergessen: Kosten der Abfuhr des Überschussmaterials
  • Baugrundgutachten: Überflüssiger Luxus?
  • Keine Anschlüsse auf dem Grundstück: Das kann teuer werden.
  • Fallstricke in den Notarverträgen
  • Unentbehrliches Know-how für den Grundstückskauf

Test

In Ballungsgebieten werden Sie froh sein, überhaupt ein Grundstück zu finden. Was Sie bauen dürfen richtet sich in der Regel, d.h. wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, nach der umliegenden Bebauung, d.h. es muss sich an der Nachbarschaft orientieren. Inwieweit Sie davon abweichen dürfen, liegt im Ermessensspielraum der zuständigen Baubehörde. In der Regel werden Sie also Ihre Bebauungsvorstellungen den Möglichkeiten des Grundstücks anpassen müssen.

Je weiter Sie aufs Land gehen, desto eher werden Sie die Chance haben, aus mehreren Grundstücken auszuwählen. Nur die wenigsten angehenden Bauherrn nehmen in diesem Stadium professionelle Beratung in Anspruch. Ich will Ihnen an einem Beispiel zeigen, warum das in der Regel ein Fehler ist:

Beurteilungskriterien

Wenn in einem neu ausgewiesenen Baugebiet beispielsweise noch zehn Grundstücke frei sind, die, was nicht selten der Fall ist, annähernd gleich groß sind und den gleichen Quadratmeterpreis haben, dann lassen sich diese zehn Grundstücke bei einer professionellen Bewertung in eine eindeutige Reihenfolge bringen, wobei es natürlich auch gleichwertige Grundstücke geben kann. Dem Profi genügen bei einer Beurteilung des Lageplans oft wenige Minuten, wobei natürlich eine spätere Ortsbesichtigung das Urteil abrunden sollte. Nicht selten stellen sich nämlich bei einer Ortsbesichtigung noch Faktoren heraus, an die zuvor niemand gedacht hatte.

Wir sind gewohnt, Grundstücke mit Quadratmeterpreisen zu bewerten. In anderen Ländern wird ausschließlich nach Lage bewertet und die Frage nach dem Quadratmeterpreis löst meist ein erstauntes Schulterzucken aus. Bei uns wird zum Beispiel ein Grundstück mit Zufahrt von Süden bewertet wie alle anderen, obwohl es von der Bebauungsmöglichkeit und damit auch seinem tatsächlichen Wert eingeschränkt ist. Die Aussage gilt für Standard-Grundstücksgrößen, nicht für ein parkähnliches Grundstück in Grünwald oder Beverly Hills.

Um beim Beispiel oben zu bleiben: wenn in einem Baugebiet nur noch zehn Grundstücke übrig sind von ursprünglich 70, dann möchte man meinen, dass die besten Grundstücke bereits weg sind und die verbliebenen die schlechtesten sind. Das ist nicht unbedingt der Fall und ein Indiz dafür, dass den Käufern davor schon die richtige Einschätzung fehlt. Das soll aber kein Grund für Sie sein, aus den verbliebenen zehn nun ausgerechnet das schlechteste auszusuchen. Da ich weiß, dass die meisten Grundstückskäufer unbeirrbar auf ihrem Bauchgefühl beharren werden, möchte ich Ihnen wenigstens die wichtigsten Entscheidungskriterien an die Hand geben.

Betrachtet man die Zufahrt, lässt sich nach der Himmelsrichtung (überlegen Sie, wo sich die Straße befindet) folgende Rangliste aufstellen:

  1.   Norden
  2.   Osten
  3.   Westen
  4.   Süden

Ergänzend zur o.g. Liste gilt für die Garagensituation bei Zufahrt von Norden:

  1.   Osten
  2.   Westen

Für die Zufahrt von Osten (jeweils an der Nordgrenze):

  1.   Osten
  2.   Westen

Für die Zufahrt von Westen (jeweils an der Nordgrenze):

  1.   Westen
  2.   Osten

Für die Zufahrt von Süden (jeweils an der Ostgrenze)

  1.    Norden
  2.    Süden

Je kleiner ein Grundstück ist, desto starrer sollten die o.g. Regeln eingehalten werden, je größer es ist, umso weniger spielen sie eine Rolle. Ihnen muss aber klar sein, dass es sich bei einer Beurteilung vom Plan weg nur um grundsätzliche Anhaltspunkte handeln kann, die keine Inaugenscheinnahme ersetzen sollten.

Eckgrundstücke können Vorteile hinsichtlich Belichtung und Sonneneinstrahlung und einer wählbaren Zufahrt, Nachteile hinsichtlich Verkehrslärm und Außenanlagen (Zaun) haben.

1.2. Baugrund und Untergrund

Viele Grundstücksbesitzer, die bauen möchten, machen große Augen, wenn sie von ihrem Planer danach gefragt werden, wie der Untergrund beschaffen ist und wo der Grundwasserstand liegt. Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen und sich jetzt dabei ertappen, dass Sie das auch nicht wissen, können Sie sicher sein, bei ihrem Grundstückskauf nicht alles richtig gemacht zu haben.

In Neubaugebieten liegt in der Regel Strom, Wasser und Kanal inklusive eines Revisionsschachts bereits auf dem Grundstück. Ist dies nicht der Fall, und muss zum Beispiel der Straßenkanal angezapft werden, kann das gewaltig ins Geld gehen.

Ist der langjährige Grundwasserhöchststand höher als 30 cm unter der Bodenplatte, muss eine wasserdichte Wanne gebaut werden (als weiße Wanne ab ca. 5.000 € aufwärts). Ist der tatsächliche Grundwasserstand höher als die Unterkante der Bodenplatte (das kann jahreszeitlich schwanken), dann ist eine Wasserhaltung erforderlich die, abhängig vom tatsächlichen Grundwasserstand und den sonstigen Gegebenheiten, bei ca. 1.500 € anfängt, die im ungünstigen Fall aber auch fünfstellig werden kann.

Wenn Sie mit Keller bauen muss vereinfacht gesehen das Kellervolumen unter Terrain abgefahren und entsorgt werden; Kosten grob 12 € bis 20 €. Wenn das Aushubmaterial ungünstig ist und nicht verdichtet werden kann, eignet es sich nicht zur Hinterfüllung der Arbeitsräume (dazu weiter unten mehr). In diesem Fall muss geeignetes Material extra gekauft und angefahren werden. Wenn das Grundstücks sehr klein ist und das Material für die Hinterfüllung der Arbeitsräume, auch wenn es geeignet ist, nicht auf dem Grundstück gelagert werden kann, muss es abgefahren, zwischengelagert und wieder angefahren werden. In einem Neubaugebiet lassen sich allerdings oft kostengünstigere Lösungen arrangieren, etwa die Lagerung in der Nachbarschaft.

Wenn der Untergrund nicht tragfähig ist kommen gegebenenfalls mehrere Lösungen infrage, die Ca.-Kosten sind bei einer schwimmenden Kastengründung 10.000 € bis 15.000 €, einer Brunnengründung 15.000 € bis 20.000 € und bei einer Pfahlgründung 20.000 € bis 25.000 €.

Wenn möglich, sollten Sie ein Grundstück immer mit Baugrundgutachten kaufen. Es kostet nicht die Welt (ein paar 100 €) und ist beim späteren Bauablauf ohnehin hilfreich. Wenn der Grundstücksverkäufer Ihnen kein solches Gutachten zur Verfügung stellen kann oder will, sollten Sie es notfalls auf eigene Kosten veranlassen.

Zu dem Thema noch eine Anekdote aus dem tatsächlichen Leben: Einer meiner Bauherren hatte sein Grundstück etwa vier Jahre vorher gekauft, bevor er sich entschloss, es zu bebauen. Er hatte es immer gemäht, sich aber gewundert, dass das Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite so verwildert war. Beim Einreichen der Baugenehmigung stellte sich dann heraus, dass nicht das Grundstück, das dieser Bauherr jahrelang fleißig gemäht hatte, sondern das verwilderte Grundstück gegenüber ihm gehörte. Der Plan war natürlich „für die Katz“. Ich frage mich bis heute, wie sehr sich wohl der Besitzer des gemähten Grundstücks über die jahrelange Grundstückspflege ins Fäustchen gelacht hat.

1.3. Die mögliche Bebauung

1.3.1. Gibt es einen Bebauungsplan?

Wenn es einen Bebauungsplan gibt, scheint die Sache eigentlich ganz einfach. Die Bebauungsvorschriften sind hier ja festgelegt. Doch halt! Wie sieht es mit der jeweiligen Landesbauordnung aus? Noch nie etwas davon gehört? Abstandsflächenregelung, Grenzhöhen und eine ganze Reihe weiterer Vorschriften gelten unabhängig vom Bebauungsplan. Sie gelten aber auch, wenn die Bebauung an der umliegenden Bebauung ausgerichtet werden muss. Von Maklern, Grundstücksverkäufern und Bürgermeistern auf dem Land werden Sie nicht selten die Auskunft bekommen, man könne praktisch alles bauen. Das stimmt aber so gut wie nie.

Es ist immer bitter, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die gewünschte Bebauung auf dem gekauften Grundstück nicht zu realisieren ist. Das ist leider häufiger der Fall als man sich vorstellt. Bei Neubaugebieten auf dem Land geht man praktisch kein Risiko ein. Wer auf eine Baulücke in der Stadt mit Steildachhäusern in der Nachbarschaft ein Haus im Bauhausstil stellen möchte, sollte sich lieber vorher gründlich informieren und im Zweifel eine Bauvoranfrage einreichen.

1.3.2. Crashkurs Abstandsflächen

Um Ihnen eine erste Einschätzung zu ermöglichen, hier ein kurzer Crashkurs in Sachen Abstandsflächen (auf Grundlage der Bayerischen Bauordnung):

Stellen Sie sich vor, Sie klappen die Wände des geplanten Hauses nach außen, so dass sie quasi auf dem Grundstück liegen. Um die Abstandsflächen zu ermitteln, dürfen Sie diese Wände jetzt an zwei Seiten ihrer Wahl halbieren. Der Baukörper darf nur so groß sein oder muss so angeordnet werden, dass keine Abstandsfläche auf einem Nachbargrundstück liegt. Auf der Straße als öffentlichem Grund darf die Abstandsfläche Ihres Hauses bis zur Straßenmitte reichen. Eine Garage darf auf der Grenze stehen, im Mittel maximal 3 m hoch sein, nicht länger als 9 m und nicht größer als 50 m². Wenn es, wie bei kleinen Grundstücken, um Zentimeterarbeit geht, sollten Sie die Sache einem Profi überlassen, denn die Ermittlung der exakten Wandhöhen ist nicht ganz so einfach. Die Wandhöhe wird üblicherweise auf das vorhandene Gelände bezogen und ist abhängig von der Höhenanordnung des Gebäudes. Üblich ist zum Beispiel, dass die Oberkante Keller so weit über Terrain liegt, dass ein zweistufiges Eingangspodest realisiert werden kann. Bei einem zweigeschossigen Gebäude führt das zu einer Abstandsfläche von ca. 6 m.

Dies sollte als Einführung und für eine grobe Abschätzung der Möglichkeiten eines Grundstücks genügen. Es gibt noch eine Reihe von Besonderheiten, die nur mit Expertenwissen beachtet werden können. Wer einen Eingabeplan erstellt, braucht eine sogenannte Bauvorlagenberichtigung und verfügt damit (hoffentlich) über das nötige Fachwissen.

1.4. Aufgepaßt beim Notarvertrag

Die Tatsache, dass ein Grundstückskauf vor einem Notar beurkundet werden muss, gibt manchem ein trügerisches Gefühl der Sicherheit. Der Notar sorgt im großen Ganzen lediglich dafür, dass Sie nach Kaufpreiszahlung auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks werden, was dann auch meistens klappt. Der Notar ist Jurist und als solcher macht er sich Gedanken über die formal des Grundstückskaufs juristische Abwicklung. Standardformulierungen der Notarverträge sind Klauseln wie: „Der Verkäufer übernimmt keinerlei Haftung für die Bebaubarkeit des Grundstücks.“ Ein großartiger Satz übrigens, wenn Ihnen vorher vom Makler oder Verkäufer versprochen wurde, dass Sie praktisch alles bauen dürfen.

Schindluder wird auch häufig mit den Erschließungskosten getrieben. Mit dem Begriff „voll erschlossen“ wird oft ähnlich fahrlässig umgegangen, wie mit dem Begriff „schlüsselfertig“ beim Hausbau. Die klassische Formulierung im Notarvertrag lautet: „Alle bisher abgerechneten Erschließungskosten sind im Kaufpreis enthalten. Alle zukünftigen gehen zu Lasten des Käufers.“. Mit solchen Klauseln ist die Verkäuferseite fein heraus und der Notar aus der Haftung. Aber ist es das, was Sie wollten? Entspricht es dem, was Ihnen versprochen wurde? Mit ein paar einfachen Regeln können Sie später Schwierigkeiten aus dem Weg gehen bzw. sich absichern:

  • Nehmen Sie sich ruhig Zeit, den Vertragsentwurf zu Hause zu studieren, und machen Sie das gründlich.
  • Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht 100-prozentig verstanden haben.
  • Lassen Sie sich spätestens bei der Beurkundung erklären, was genau mit der jeweiligen Formulierung gemeint ist!
  • Überlegen Sie, wie viel der Notar für ihre Beurkundung erhält, und Sie werden alle Skrupel vergessen, falls die Beurkundung eine halbe Stunde länger dauern sollte.

Im Vorfeld gemachte Zusagen und Versprechungen gehören in den Vertrag. Hier müssen Sie selbst tätig werden. Der Notar ist ja kein Hellseher und die Verkäuferseite wird froh sein, wenn so wenig wie möglich im Vertrag steht.

Was genau unter Erschließungskosten zu verstehen ist und welche Arten von Erschließungskosten und Hausanschlusskosten es gibt, wird weiter unten genau erklärt. Die wenigsten privaten Grundstückskäufer haben eine genaue Vorstellung davon. Später sind sie dann erstaunt, wenn im Kaufpreis nur Erschließungskosten nach Bundesbaugesetz enthalten sind, und Rohrnetzkostenbeiträge plus Hausanschlusskosten das Budget empfindlich belasten.

Versuchen Sie, die Klausel „das Grundstück ist voll erschlossen“ in den Notarvertrag aufzunehmen und beobachten Sie, wie sich die Beteiligten winden. Bieten Sie als Alternative an, die bereits abgerechneten und bezahlten Erschließungskosten explizit in den Vertrag aufzunehmen. Die meisten Verkäufer werden, wenn auch widerwillig, zustimmen. Mit dieser Vorgehensweise haben Sie eine wesentlich bessere Ausgangsposition, wenn zu viel versprochen wurde. Nicht selten werden Sie aber feststellen, dass das angeblich voll erschlossene Grundstück allenfalls teilerschlossen ist, was sich dann natürlich auf den Kaufpreis auswirken muss.

Besonders wenn Makler im Spiel sind werden Bebauungsversprechen sehr großzügig gegeben. Grundstücke können angeblich problemlos geteilt oder zusammengelegt werden. Die Nachbarunterschrift zum geplanten Vorhaben ist so gut wie sicher (es gibt Fälle wo genau das Gegenteil der Fall ist und die Verkäufer das auch wissen). Ihr Problem ist, dass der Makler sich auf die Angaben des Verkäufers beruft, der Verkäufer wiederum für die Angaben des Maklers keine Haftung übernimmt. Diese Konstellation ist gerade dann anzutreffen, wenn bekannt ist, dass es Schwierigkeiten mit der Bebauung geben wird. Mit den Standardvertragsklauseln sind am Ende Sie der Dumme.

Es ist jedoch gar nicht so schwer, sich dagegen abzusichern. Kaum ein Käufer wird notariell eine Garantie für eine bestimmte Bebauung geben. Was jedoch meist funktioniert ist ein Rücktrittsrecht vom Vertrag, oder noch eleganter die Kaufpreisfälligkeit erst bei Genehmigung der geplanten Bebauung. Manche Notare zieren sich hier etwas. Angeblich ist eine juristisch einwandfreie Formulierung nicht einfach. Andere Notare haben damit überhaupt kein Problem. In vielen Fällen wird eine solche Formulierung für Sie ein Segen sein. Falls es doch Schwierigkeiten mit der Bebauung geben sollte, haben Sie einen unschätzbaren Verbündeten an Ihrer Seite, nämlich den Grundstücksverkäufer. Er hat in der Regel die besseren Kontakte und wird Himmel und Hölle in Bewegung setzen, um an den Kaufpreis zu kommen. Im anderen Fall würden Sie wohl nur ein müdes Schulterzucken ernten.

Die Abwicklung könnte zum Beispiel so aussehen, dass Sie die geplante Bebauung im Entwurf als Anlage zum Notarvertrag beifügen und dann die Klausel einfügen:

„Der Käufer plant eine Bebauung des Grundstücks entsprechend den in der Anlage beigefügten Entwurfsplänen. Er verpflichtet sich, einen entsprechenden Bauantrag innerhalb von vier Wochen (spätestens bis zum …) einzureichen. Die Kaufpreisfälligkeit tritt erst ein, wenn eine Baugenehmigung vorliegt.“

Der Notar wird üblicherweise noch ein Rücktrittsrecht aufnehmen für den Fall, dass sich das Ganze bis zum Sankt Nimmerleinstag verzögert.

Falls es noch keinen Plan für die Bebauung gibt, ist das Risiko für den Verkäufer etwas höher. Der Käufer könnte absichtlich eine Bebauung einreichen, die nicht genehmigungsfähig ist. In diesem Fall empfiehlt es sich, die geplante Art der Bebauung so gut wie möglich zu beschreiben etwa mit der Formulierung:

 „Die Käufer planen eine Bebauung des Grundstücks mit einem Einfamilienhaus in Bauweise E+D mit 45° Satteldach, 75 cm Kniestock und den Außenabmessungen von maximal 11 m × 9 m“.

Ich habe einmal einen Notar erlebt, dem diese Abwicklung zu kompliziert erschien und der stattdessen ein freies Rücktrittsrecht vorschlug. Für die Käufer war das sogar noch besser. Falls es Sie interessiert wie das ganze ausging: Ein Nachbar ist gegen die geplante Bebauung mit zwei Doppelhaushälften Sturm gelaufen und hat alle Hebel in Bewegung gesetzt. Ob er damit Erfolg gehabt hätte, ist nicht sicher. Es stellte sich heraus, dass er ein ortsbekannter Streithammel war. Die Käufer, zwei junge Ehepaare mit Kindern, wollten das Projekt mit der Aussicht auf einen Rechtsstreit und einen derartigen Nachbarn jedenfalls nicht mehr realisieren.

Um kein Missverständnis aufkommen zu lassen: bei einem Grundstück in einem Neubaugebiet mit Bebauungsplan sind solche Klauseln überflüssig. Oft geht es jedoch um Hinterliegergrundstücke, um Zusammenlegungen von Grundstücken, Teilungen usw., bei denen die Bebauung von der Zustimmung der Nachbarn und der Behörden abhängt. Hier ist es in jedem Fall sinnvoll, sich abzusichern.

1.5. So finden Sie ein passendes Grundstück

In vielen Teilen Deutschlands ist die Baugrundbeschaffung kein größeres Problem. Wer vom Norden in den Süden zieht, beispielsweise nach Bayern oder gar in die Metropole München, muss sich auf ein böses Erwachen einstellen. Es ist nicht nur die Höhe der Grundstückspreise. Schlimmer ist, dass private Grundstückskäufer nur schwer zum Zug kommen, da sich die meisten angebotenen Grundstücke in der Hand von Maklern, Projektentwicklern oder Bauträgern befinden. Der Nachteil ist, dass an einem Grundstücksverkauf möglicherweise gleich mehrere „Zwischenhändler“ profitieren.

Wer sich viel Geld sparen und frei entscheiden möchte, mit wem er baut, muss Zeit und Geduld aufbringen, vor allen Dingen muss er sich auf pfiffigere Strategien verlegen. Die den einschlägigen Tageszeitungen sind im Internet noch Immoscout und Immowelt mögliche Marktplätze. Was glauben Sie aber, wie lange wird ein bezahlbares Grundstück in vernünftiger Lage auf dem Markt sein? Im Raum Münden melden sich auf so ein Grundstück bereits am ersten Tag bis zu 100 Interessenten. Ich kenne Bauherrn, die am Samstagmorgen um 8:30 Uhr bereits einen Vorvertrag mit dem Makler gemacht und auch gleich eine Anzahlung geleistet haben.

Wenn Sie also überhaupt eine Chance haben und nicht ewig hinterher laufen möchten, müssen Sie die Angebots-/Nachfragesituation zu Ihren Gunsten verändern.

Die Maklerprovision für das Grundstück kann beispielsweise bei 6.000 € bis 12.000 € liegen. Für das Geld können Sie die nächsten 5 bis 10 Jahre alle zwei Wochen eine großformatige Suchanzeige in der Tageszeitung aufgeben. Im Internet geht das sogar noch billiger. Wenn Sie realistische Preisvorstellungen haben, ist es mit dieser Strategie eigentlich nur eine Frage der Zeit, wann Ihnen ein geeignetes Grundstück „über den Weg läuft“.

Gegenüber einem Makler haben Sie bei dieser Art Grundstücksbeschaffung sogar noch Vorteile, da so mancher private Grundstücksverkäufer nicht auf die Suchanzeigen von Maklern oder Bauträgern reagiert. Wichtig ist natürlich, dass aus Ihrer Anzeige hervorgeht, dass Sie privat suchen. Genauso wichtig ist, dass Sie in einer richtig fetten Titelzeile, die ins Auge springt, konkret angeben wo und was Sie suchen. Ein Beispiel:

Baugrundstück im Münchner Süden
400 m² bis 500 m² von privater Familie
gegen bar gesucht., Tel.: 089/1234567

Wenn Sie weiter aufs Land hinausgehen, entspannt sich die Situation merklich. Erste Anlaufstelle sollte die jeweilige Gemeinde sein. Manchmal verfügt sie selbst über geeignete Grundstücke, wobei diese in der Regel zuerst Einheimischen angeboten werden. Geben Sie nicht auf, wenn Sie erfahren, dass es ein Einheimischenmodell gibt. Immer wieder verschätzen sich die Gemeinden, weil schnell die meisten Grundstücke reserviert sind. Reservierung und Verkauf sind jedoch zwei paar Stiefel. Bevor die Gemeinden dann längere Zeit auf den verbliebenen Restgrundstücken sitzen bleiben, verkaufen sie nicht selten auch an Nicht-Einheimische. Wer beharrlich am Ball bleibt, kommt nicht selten zum Ziel.

In weniger begehrten Lagen ist es meist kein Problem, an ein Grundstück zu kommen. Bei Interesse wird Ihnen so mancher Bürgermeister auf dem Land den buchstäblich roten Teppich ausrollen.

Ein weiterer Tipp ist es, gezielt nach einem Abbruch- oder Hinterliegergrundstücke zu suchen. Die Abbruchkosten sind nicht so dramatisch, wie viele meinen (ca. 16 €/Kubikmeter für die Altbausubstanz). Ein potentieller Verkäufer muss vielleicht erst auf die Idee gebracht werden, den rückwärtigen Teil seines, eigentlich ohnehin zu großen Grundstücks, abzutrennen und zu versilbern. Manche Makler und Projektentwickler haben sich auf diese Art von Grundstücken spezialisiert und verdienen sich eine goldene Nase. Es gibt keinen Grund, dass Sie es ihnen zur Beschaffung Ihres persönlichen Grundstücks nicht gleich tun könnten. Wenn Sie jetzt meinen, Sie verstünden zu wenig von der Materie, kann Ich Sie beruhigen. Bei so manchem Makler ist das nämlich nicht anders.

 


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