Expertenwissen: Ratgeber Baugrundstück

Der abschließende Finanz- und Risikocheck


Fallen Sie nicht auf ein Ladenhüter-Grundstück herein!

Eine Grundstückssuche erweist sich oft als beschwerlich und langwierig. Endlich hat man ein passendes Grundstück gefunden, bei dem auch der Preis einigermaßen stimmt. Am Sonntagmorgen findet eine gemeinsame Besichtigung statt. Es ist Frühling, die Sonne scheint, die Vögel zwitschern.

Der Makler versichert, dass praktisch jede Bebauung möglich sei. Nur Eile wäre notwendig, da es bereits weitere ernsthafte Interessenten gäbe. Das Grundstück werde wohl in Kürze verkauft sein. Alle sind sich einig: Das ist es! Nun aber schnell zum Notar, damit kein anderer dieses Kleinod mehr wegschnappen kann.

Nach diesem Schema läuft täglich ein Großteil aller Grundstücksverkäufe ab. Speziell die Ladenhüter werden auf diese Art an den Mann bzw. die Frau gebracht. Der Mangel an Baugrundstücken macht leichtsinnig. Niedrige Zinsen tun ein übriges. Nicht wenige der vermeintlichen Schnäppchen erweisen sich später als Albtraum.

Der Grundstückskauf ist die wichtigste Entscheidung, die Sie bei einem Hausbau überhaupt treffen können. Wichtiger als wie, was oder mit wem Sie bauen. Ihre Standortentscheidung ist nicht mehr veränderbar. Sie können bestenfalls das Grundstück, bebaut oder unbebaut wieder verkaufen.

Verpassen Sie dennoch keine Gelegenheit

Leider kommt auch das Gegenteil vor. In der Anfangsphase der Grundstückssuche gibt es nicht selten eine Art Anfänger-Glück. Man erhält ein Grundstück angeboten, das ganz gut zu passen scheint. Man kann sich aber nicht zu einem Kauf entschließen. Bestimmt wird noch etwas besseres nachkommen. Ärgerlich, wenn man später feststellen muss, dass dem nicht so ist und das ursprüngliche Grundstück eigentlich ideal gewesen wäre. So sind im Zuge einer Grundstückssuche schon so manchem angehenden Bauherrn die Kosten davongelaufen.

Beides sollte Ihnen nicht passieren. Eine verpasste Gelegenheit ist aber immer noch besser als eine Fehlentscheidung, die Ihr ganzes zukünftiges Leben beeinträchtigt.

Um genau das zu vermeiden stellen wir Ihnen hier eine Risikoanalyse zur Verfügung. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich die meisten Käufer der möglichen Risiken, die mit einem Grundstückskauf verbunden sind, gar nicht bewusst sind. Und viele, bei denen alles gut gegangen ist, haben einfach nur Glück gehabt. Allein auf Ihr Glück sollten Sie sich jedoch nicht verlassen.

Grundsätzlich gibt es bei einem Grundstückskauf zwei Arten von Risiken:

  • finanzielle Risiken
  • Nutzungsrisiken

Die finanziellen Risiken beginnen bereits damit, die Erwerbsnebenkosten zu unterschätzen. Werden auch noch die Folgekosten übersehen, die sich aus dem Baugrundrisiko und einer nicht vollständigen Erschließung ergeben können, droht für manchen bereits ein finanzielles Desaster.

Noch gravierender sind die Nutzungsrisiken, da sie nicht mit Geld gutzumachen sind. Nutzungseinschränkungen bedeuten immer auch eine Wertminderung.

Wenn Sie sich über die möglichen Risiken im klaren sind, können Sie nicht nur eine Fehlentscheidung vermeiden, Sie können auch sehr schnell und ohne ein mulmiges Gefühl eine Kaufentscheidung treffen.

Finanzielle Risiken

Diese Bodenrisiken müssen ausgeschlossen werden oder sollten bekannt sein

Altlasten

Im Rahmen des Grundstückserwerbs gelten Altlasten als Sachmangel. Der Verkäufer muss sie mitteilen, soweit sie ihm bekannt sind bzw. sein müssten. Diese Regelung birgt Konflikte. Zudem schließt der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag regelmäßig die Haftung für Sachmängel aus. Als Käufer sollten Sie kein Risiko eingehen. Bei Fragen nach Altlasten werden die meisten Verkäufer versichern, dass keine vorlägen. Nehmen Sie diese Zusicherung einfach in den Notarvertrag auf, und Sie sind aus dem Schneider. Wenn das nicht möglich ist und ein gewisser Verdacht auf Altlasten nicht von der Hand zu weisen ist, sollten Sie folgendes in Betracht ziehen:

  • Stellen Sie eine Anfrage bei der zuständigen Behörde, ob die Fläche als Altlast oder als altlastverdächtig registriert ist.
  • Begehen Sie das Grundstück und suchen Sie nach Anhaltspunkten für eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung.
  • Ermitteln Sie die frühere Nutzungsart durch Einsichtnahme ins Grundbuch. Fragen Sie Nachbarn und Voreigentümer. Forschen Sie in der Stadt- oder Ortgeschichte. Manchmal können auch durch ein Einzelereignis (Kriegsschaden, Unfall) Altlasten entstanden sein.

Grundwasser

Der langjährig gemessene höchste Grundwasserstand (HGW) gehört zu den wichtigsten Eckdaten eines Baugrundstücks. Er muss spätestens dann eingeholt werden, wenn die Eingabeplanung eingereicht wird. Wenn der HGW zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 30 cm die Unterkante des Gebäudes erreicht, muss eine wasserundurchlässige Ausführung des Kellers gebaut werden. Der HGW kann in Einzelfällen noch wesentlich höher liegen. Das bedeutet nicht nur einen zusätzlichen baulichen Aufwand für beispielsweise eine weiße Wanne, wasserdichte Lichtschächte und/oder Kellerfenster. Die Kosten für die erforderliche Wasserhaltung können astronomische Höhen erreichen.

Wer rechtzeitig über den Grundwasserhöchststand informiert ist, kann eventuell noch umdisponieren; entweder ohne Keller bauen, vom Kauf Abstand nehmen oder eine angemessene Kaufpreisreduzierung durchsetzen. Viele Käufer tappen jedoch völlig ahnungslos in diese Kostenfalle. Es ist ein leichtes, den HGW vor Abschluss des Kaufvertrags einzuholen. Vielen Verkäufern ist er ohnehin bekannt. Ansonsten wäre dies eine schöne Aufgabe für den Makler. Als grundsätzliche Empfehlung ist festzuhalten:

Kaufen Sie kein Grundstück, ohne den Grundwasserstand zu kennen!

Untergrund

Im Untergrund lauern mehrere Gefahren, die allesamt ins Geld gehen.

Tragfähigkeit des Bodens

Nicht nur bei sumpfigen Böden, sondern auch bei aufgefüllten Grundstücken (beispielsweise eine frühere Kiesgrube) drohen zusätzliche Kosten, die nicht unerheblich sein können.

Bei problematischen Bodenverhältnissen gibt der Statiker eine Gründungsempfehlung ab. Neben einer zusätzlichen Gründung kann auch ein kompletter Bodenaustausch fällig werden. In Summe können so schnell einige 10.000 € zusammenkommen.

Material des Aushubs

Wer mit Keller baut, muss in der Regel mindestens die feste Masse des Kellervolumens über Terrain abfahren und beseitigen lassen. Die Bandbreite von Material und Kosten ist naturgemäß groß. Reinen Kies- oder Sandboden wird Ihnen der Erdbauer mit Handkuss abnehmen und vielleicht sogar noch etwas drauflegen. Schwerer Lehm wird schon deutlich teurer und von Fels wollen wir gar nicht erst reden. Wenn im Untergrund eine frühere Müllkippe lauert oder Munition aus dem Zweiten Weltkrieg, sind wir bereits im Bereich von Altlasten (siehe oben).

Eine Baugrunduntersuchung ist generell empfehlenswert. Wenn es auch nur den leisesten Zweifel gibt, ist sie ein absolutes Muss. Sie sollte vor einem Grundstücksankauf erfolgen. Dann können Sie sich noch umentscheiden oder den Kaufpreis reduzieren. Wenn eine Baugrunduntersuchung, wie meist der Fall, erst vor Baubeginn erfolgt, ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen.

Freimachung/Rodung

Unterschätzen Sie nicht, was etwa das Fällen eines Baumes kosten kann. Häufig lassen Verkäufer nicht über den Kaufpreis mit sich reden. Eine Freimachung oder Rodung des Grundstücks lässt sich bei wildem Bewuchs aber vertraglich meist unterbringen. Sie sollten dies zumindest versuchen.

Abbruch und Abbruchskosten

Auch wenn nur eine Garage abzubrechen ist. Maßnahmen mit nur kleinem Volumen sind überproportional teuer. Eine normale Abbruchmaßnahme kann sich beispielsweise durch beengte örtliche Verhältnisse deutlich verteuern. Altlasten im Gebäude wie Asbest sind ebenfalls ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.

Wenn ein Abbruchgrundstück verkauft wird, sollte mindestens ein Angebot eines Abbruchunternehmer vorliegen. Die entsprechenden Kosten sollten vom üblichen Grundstückspreis abgezogen sein. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Sollten Sie später ein günstigeres Angebot erhalten, dann umso besser.

Kosten der Erschließung

Ein leidiges Thema. Hier wird immer wieder gerne ein wenig geschummelt. Viele Käufer neigen dazu die Kosten zu unterschätzen. Daher finden Sie hierzu einen eigenen Beitrag unter  Titel [Link].

Finanzierungszusage vorhanden /Finanzierung gesichert

Wenn entsprechende eigene Mittel vorhanden sind, ist das natürlich kein Thema. Wenn das Grundstück oder ein Teil des Kaufpreises finanziert wird, sollten Sie sich rechtzeitig vor dem Notartermin um eine Finanzierungszusage kümmern. Wenn Sie zu lange warten und Sie bereits eine Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegen haben, geraten Sie unweigerlich unter Druck. Das ist keine gute Voraussetzung zur Einholung von Finanzierungsangeboten. Zu bedenken ist auch, dass aus der notariellen Urkunde sofort vollstreckt werden kann.

Die Auflassungsvormerkung

Dabei handelt es sich um einen Eintrag ins Grundbuch, der verhindert, dass ein Grundstück zweimal verkauft oder nach dem Verkauf belastet wird. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung stellt eine gängige Praxis dar, von der nicht ohne guten Grund abgewichen werden sollte. Aus Käufersicht steht den damit verbundenen Kosten eine verzögerte Kaufpreisfälligkeit gegenüber.

Nutzungsrisiken

Bebaubarkeit geklärt und sichergestellt

Versprechungen des Verkäufers, des Maklers oder eines Gemeinde-Bürgermeisters hinsichtlich der Bebauung sind am Ende nur Schall und Rauch, wenn die genehmigende Behörde anderer Ansicht ist. Wenn ein Bebauungsplan vorhanden ist, sind Fachkenntnisse notwendig, um ihn richtig zu interpretieren. Wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist schafft nur eine genehmigte Bauvoranfrage Sicherheit. Ob sich das lohnt, muss im Einzelfall entschieden werden. Eine Vorsprache bei der Genehmigungsbehörde dauert etwa eine halbe Stunde. Im Zweifel sollte Ihnen dieser Aufwand wert sein.

Mögliche Beeinträchtigungen

Bei entsprechendem Augenmerk sind folgende Beeinträchtigungen feststellbar:

  • ·        Bäume unter Naturschutz (können die Bebaubarkeit erheblich einschränken)
  • ·        Bäume in der Nachbarschaft, die das Grundstück verschatten
  • ·        starke Windlasten (nicht selten bei Hang- und Höhenlagen – nicht auf Anhieb feststellbar, dafür später umso unangenehmer)
  • ·        Hanglage mit eingeschränkten oder erhöhten Baukosten
  • ·        einbruchsgefährdete Lage des Grundstücks
  • ·        Einsehbarkeit des Grundstücks
  • ·        Beeinträchtigung durch Nachbarbebauung
  • ·        Sturz Mögliche Geruchsbelästigung (Beispiel Schweinemastbetrieb in der näheren Umgebung)
  • ·        Bahn- oder Autobahnnähe
  • ·        Spielplätze, Freizeiteinrichtungen
  • ·        Gewerbebetriebe
  • ·        Flugbetrieb
  • ·        mangelnde Verkehrsanbindung
  • ·        hohes Verkehrsaufkommen usw.

Schwieriger wird es bei möglichen zukünftigen Beeinträchtigungen:

  • beeinträchtigende geplante Nachbarbebauung
  • Straßenausbau
  • Reaktivierung einer Bahnstrecke
  • geplante Gewerbeansiedlung
  • Geplante Mülldeponie
  • Umwidmung in Durchgangsstraße
  • Erhöhung des Verkehrsaufkommens usw.

Es ist allein Ihre Aufgabe, diese möglichen Beeinträchtigungen festzustellen und sie abzuwägen. Wichtig ist, dass Sie keinen Aspekt übersehen, der für Sie persönlich wichtig ist. Es gibt praktisch keinen Grundstückskauf ohne Kompromisse. Das Grundstück im Grünen, Nähe Stadtzentrum und Bahnhof bleibt Utopie.


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