Expertenwissen: Die Klippen in der Baubeschreibung

Erdarbeiten


Erdarbeiten: Hier lauern gewaltige Zusatzkosten

Beim Kauf vom Bauträger sollten Sie mit den Erdarbeiten nichts zu tun haben. Sie kaufen ein Grundstück mit einer noch zu erstellenden Bauleistung und zu der gehören die Erdarbeiten ohne wenn und aber.

Anders sieht es aus, wenn das Grundstück von Ihnen kommt bzw. Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag mit verschiedenen Partnern abgeschlossen wurden, also der klassische Fall eines Generalübernehmer-Vertrages mit Bau auf fremdem Grundstück vorliegt. Das Grundstücksrisiko liegt dann bei Ihnen, kaum ein Generalübernehmer wird bereit sein, für ein fremdes Grundstück ins Risiko zu gehen.

Viele Bauherren sind zu leichtsinnig. Sie kaufen ein Grundstück ohne Grundwasserstand, Tragfähigkeit und Bodenbeschaffenheit zu kennen, Risiken, die sich im Extremfall auf bis zu 50.000 € summieren können.

Ähnlich leichtsinnig wird oft in der Baubeschreibung eines Schlüsselfertig-Anbieters übersehen, dass wichtige Leistungen nicht enthalten sind. Mindestens enthalten sein sollten der Aushub mit seitlicher Lagerung und das Wiederverfüllen der Arbeitsräume mit vorhandenem Material.

Selbst dann bleiben nicht zu unterschätzende Kostenrisiken. Was ist, wenn das vorhandene Material nicht zur Hinterfüllung der Arbeitsräume geeignet ist, wenn es zu wenig ist oder es nicht verdichtet werden kann?

Dann muss das ungeeignete Material abgefahren und beseitigt werden, geeignetes Material gekauft und angefahren werden. Das gleiche Problem entsteht, wenn das Grundstück zur Lagerung von Hinterfüllmaterial zu klein ist. Dann muss abgefahren, zwischengelagert und wieder angefahren werden. Die Konsequenz ist in beiden Fällen die gleiche: Es entstehen Mehrkosten, mit denen niemand gerechnet hat.

Häufig unterschätzt: die Abfuhrkosten

Der größte Brocken an zusätzlichen Kosten entsteht fast immer für die Abfuhr und Beseitigung von überschüssigem Aushubmaterial. Hier kommen schnell einmal 5.000 € und mehr zusammen. Klar, dass Ihr GÜ das lieber auf Sie abwälzt, als es aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Der Fairness halber muss aber gesagt werden, dass das Grundstücksrisiko eigentlich Ihre Sache ist, wenn Ihnen das Grundstück gehört. Allerdings wissen viele nicht, welche Kosten auf sie zukommen können.. Noch gravierender ist, dass Preisverhandlungen später kaum mehr möglich sind. Ein Drittanbieter, der nur die Abfuhr übernimmt, wird sich kaum finden lassen. GÜ oder Erdbauer können dann die Preise diktieren. Das ist fast wie eine Lizenz zum Geld drucken.

Wenn vorher keine verbindlichen Festlegungen getroffen wurden, kommen Sie später unweigerlich unter Druck. Besonders ärgerlich: Eventuell müssen Sie auf der Baustelle auf die Schnelle einen Auftrag unterschreiben, auf dem z.B. etwas von 18 €/cbm für die Abfuhr steht. Wenn in Summe über 10.000 € für eine kaum nachvollziehbare Menge herauskommen, werden Sie vermutlich aus allen Wolken fallen. Wenn Sie unsere Ratschläge befolgen, sollte Ihnen das allerdings kaum passieren.

Sie kommen immer ins Hintertreffen, wenn Sie von Kosten überrascht werden und dann auch noch schnell reagieren müssen. Sie sind dann in keiner vorteilhaften Verhandlungsposition, erst recht nicht, wenn die Zeit drängt, weil der Bagger bereits auf dem Grundstück wartet.

Die beste Möglichkeit ist, alle erforderlichen Erdarbeiten in die Festpreisvereinbarung aufzunehmen. Die Frage ist allerdings, was genau darunter zu verstehen ist. Irgendwo muss eine Schnittstelle definiert werden. Das kann die Grobplanie des Grundstücks sein (vor Humusauftrag). Das kann aber auch die Feinplanie sein, d.h. das Verteilen des Humus. An letzterem scheiden sich die Geister, da es mehr eine Aufgabe für den Gärtner ist. Eine umfassende Klausel wäre zum Beispiel:

„Alle für die Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Erdarbeiten bis einschließlich der Humusfeinplanie sind im Festpreis enthalten.“

Seien Sie auf der Hut vor Formulierungen wie „Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand“ oder noch schlimmer „nach Regie bzw. Stundenlohnaufwand“. Das bedeutet, Sie stellen dem Unternehmer einen Freibrief aus, zu welchen Preisen er abrechnet und wie viele Stunden er Ihnen aufschreibt. Eine deutlichere Einladung zur Selbstbedienung ist kaum denkbar; entsprechend weidlich wird sie in der Praxis ausgenutzt.

Besser sind sogenannte Einheitspreisverträge, bei denen die Preise je Einheit (zum Beispiel den Kubikmeter Aushub) vorher festgelegt werden. Als Zankapfel bleibt dann „nur“ noch die sogenannte Massenermittlung.

Am besten ist und bleibt aber ein Pauschalfestpreis. Entgegen andersartigen Beteuerungen kann er praktisch für jede Art von Leistung angewendet werden. Er ist eine Art Einheitspreisvertrag mit vorweg genommener Massenermittlung. Für Sie hat das nur Vorteile:

  • Die Kosten stehen von vornherein fest.
  • Die Kosten sind tendenziell niedriger als bei allen anderen Vertragsarten.
  • Sie können vor Überraschungen sicher sein.
  • Für beide Parteien entfällt der Ärger und Aufwand bei der Abrechnung.

Das Resümee lässt sich kurz fassen:

  • Versuchen Sie die kompletten Erdarbeiten im schlüsselfertigen Festpreis unterzubringen
  • Wenn das nicht geht, versuchen Sie einen Pauschalfestpreis für die nicht enthaltenen Erdarbeiten vor Ausführung zu vereinbaren (in der Regel mit dem Erd- oder Rohbauer, der größte Brocken ist immer die Abfuhr und Beseitigung des überschüssigen Aushubmaterials).

Sie werden allerdings feststellen, dass es so manchen Rohbau- oder Erdbauunternehmer gibt, der sich hierauf partout nicht einlassen will.

Abrechnungsmöglichkeiten bei Erdarbeiten – Crashkurs für Laien

Grundsätzlich wird bei der Ermittlung der Menge unterschieden, ob die Masse im eingebauten oder im ausgebauten Zustand berechnet wird. Grund ist, dass nach einem Ausbau eine sogenannte Auflockerung entsteht. Umgekehrt wird nach einem Einbau verdichtet. Die Fachbegriffe sind feste und lose Masse.

Deponien rechnen nach Gewicht ab. Aus dem Gewicht kann auf die lose Masse in cbm sowie auf die feste Masse und wieder zurück umgerechnet werden. Die Umrechnungsfaktoren sind abhängig vom Material und stellen einen eher groben Richtwert dar. Bei solchen Ermittlungen sollten Sie sich nicht darauf verlassen, dass sie mit ultimativer Genauigkeit und im Zweifel zu Ihren Gunsten erfolgen.

Es ist nicht ganz einfach zu sagen, was letztlich „richtig“ ist. Tatsache ist, dass es auf beiden Seiten immer wieder zu Missverständnissen und Ärger kommt. Aus der Sicht des Unternehmers gibt es folgende Aspekte:

  • Die Kapazität des Baggers oder Laders ist abhängig von der festen Masse.
  • Die Kapazität des LKWs ist abhängig von der losen Masse, zusätzlich vom Gewicht.
  • Die Abrechnung auf der Deponie erfolgt nach Gewicht.

Wer selber rechnen möchte

Bauherren mit Grundkenntnissen in Geometrie haben schon so manchen Erdbauer an den Rand der Verzweiflung gebracht. Grund ist meist, dass der Laie sich der Zusammenhänge nicht bewusst ist. Hauptmissverständnis ist immer wieder der Auflockerungsfaktor sowie die Tatsache, dass Lieferscheine der Deponien nicht in Kubikmetern, sondern in Tonnen ausgestellt werden.

Wer selbst nachrechnen will: Die Berechnung des gesamten Aushubs für die Baugrube erfolgt als Prismatoid nach der Simpson’schen Regel:

Vs = h/6 (G1 + G2 + 4 . GM)

Vs Volumen, h Höhe, G1 große Grundfläche, G2 kleine Grundfläche, GM Grundfläche bei h/2

Abgefahren werden muss in der Regel das Kellervolumen bis in Höhe des Bodenabtrags, je nach Örtlichkeiten zuzüglich der Humusschicht. Hinterfüllt werden muss das oben berechnete Volumen abzüglich des Kellervolumens.

Abrechnungsdaten

Erdarbeiten können auf folgende Arten abgerechnet werden:

  • Abrechnung nach fester Masse und Aufmaß
  • Abrechnung nach fester Masse und Planmaß
  • Abrechnung nach loser Masse und Aufmaß
  • Abrechnung nach loser Masse und Planmaß
  • Abrechnung nach Gewicht (Lieferscheine Deponie)
  • usw.

Empfehlungen zur Abrechnung

Empfehlung für beide Seiten, Auftragnehmer wie Auftraggeber, ist eine vorher vereinbarte Pauschale. Entgegen anderslautender Beteuerungen ist der Erdbauer dazu in aller Regel problemlos in der Lage. Das gilt selbst für Mischböden z.B. aus Rotlage und Kies, hier sogar erst recht. Wer kann später noch genau sagen, wie viel von dem einen oder anderen Material abgefahren werden musste.

Wenn keine Zeit für eine Berechnung im Voraus sein sollte, ist eine Abrechnung nach fester Masse und Planmaß die erste Wahl. Planmaß bedeutet, dass von einem Arbeitsraum von in der Regel 50 cm und einem Böschungswinkel von, vereinfacht ausgedrückt, 60° bei bindigen (z.B. Lehm) und 45° bei nicht bindigen Böden (z.B. Kies) ausgegangen wird.

[Bild Arbeitsraum]

Muss nur ein Teil des Aushubs abgefahren werden, ist die Sache nicht mehr ganz so einfach. Wer trägt die Verantwortung dafür, dass die genau richtige Menge abgefahren wird? Wenn zu viel weggebracht wurde, fehlt später Material für die Hinterfüllung. War es zu wenig, muss eventuell mit Kleingerät und bei erhöhten Kosten nochmals abgefahren werden.

Jede Abrechnungsart birgt ihre Tücken. Wenn nicht nach Planmaß abgerechnet wird, besteht die Gefahr, dass sehr großzügig ausgehoben wird; mit mehr Arbeitsraum als unbedingt nötig und flacherem Böschungswinkel. Das kann schnell dazu führen, dass sich das Hinterfüllvolumen verdoppelt und der Erdbauer gleich mehrfach verdient:

  • am Mehraushub
  • an der zusätzlichen Abfuhr
  • am zusätzlichen Einbaumaterial für die Hinterfüllung

Bei Abrechnung nach Planmaß kann das nicht passieren.

Das war noch lange nicht alles zum Thema. Ihnen sollte aber klar geworden sein, auf welch glattes Terrain Sie sich unter Umständen wagen.

Die Aufnahme solcher Leistungen in den Leistungsumfang des Anbieters dürfte die wohl beste Lösung sein. Die Zweitbeste, die direkte Abrechnung mit dem Erdbauer auf Basis einer vorher festgelegten Pauschale. Viel gewonnen ist auch schon, wenn Sie nach der vorangegangenen Lektüre für die Problematik sensibilisiert sind.


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