Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Ihre persönliche Finanzierungsstrategie


Ihre persönliche Finanzierungsstrategie

Die Mehrzahl der Baufinanzierungen in Deutschland erfolgt nach „Schema F“, d.h.

  • Annuitätendarlehen (94,5%)
  • Laufzeit 10 Jahre mit Festzinssatz (48,1%)
  • 2 % Tilgung (bei den derzeit niedrigen Zinsen)

49,1 % finanzieren entweder ohne (22,8%) oder mit maximal 20.000 € Eigenkapital.

Nur 2,64 % finanzieren mit einem variablen Zinssatz. Erstaunlich, denn bei einigen unserer europäischen Nachbarn ist das die Standardfinanzierung. Sie ist zwar mit Risiken verbunden, war im Mittel über die letzten 30 Jahre die günstigste Finanzierung überhaupt. Sie macht weniger Sinn in Niedrigzinsphasen, bietet jedoch ein Höchstmaß an Flexibilität. Dennoch ist sie in unseren Breiten geradezu verpönt.

Die möglichen Finanzierungsvarianten sind nahezu unendlich. Es wird sich jedoch kaum ein „Finanzberater“ die Mühe einer vollständigen Bedarfs- und Risikoanalyse machen, ihre Risikopräferenzen, Berufs- und Lebensplanung einbeziehen und Sie dann ausführlich über die möglichen Alternativen beraten. Selbst wenn der gute Wille da wäre; es würde am erforderlichen Zeitaufwand und nicht zuletzt am Können der „Berater“ scheitern, wie Tests immer wieder zeigen. Hier ein Zitat aus test.de vom18.06.13:

„Zu hohe Kreditraten, schlechte Ratschläge, dürftige Informationen und teure Kredite – im Praxistest zur Baufinanzierung stellte die Stiftung Warentest bei vielen der 21 getesteten Banken und Kredit­vermittlern erhebliche Mängel fest.“

Eine schlechte Kreditberatung kann Sie auf die Laufzeit gerechnet 30.000 € mehr kosten als nötig. Sie kann dazu führen, dass Ihre Schulden erst in 45 statt in 25 Jahren getilgt sind. Im schlimmsten Fall verlieren sie Haus und Hof, sobald die erste Anschlussfinanzierung erforderlich wird.

Die Auseinandersetzung mit dem Thema gehört daher zum absoluten Pflichtprogramm für jeden angehenden Immobilienbesitzer. Die „kostenlose“ Beratung, die allenthalben angeboten wird, ist – man kann es nicht oft genug betonen – in erster Linie Vertrieb. Was erwarten Sie von einem Finanzierungsgespräch in der XY-Bank? Etwa, dass Sie auf die sehr viel besseren Bedingungen der Bank von nebenan hingewiesen werden?

Kostenlosen Speck gibt es nur in der Mausefalle.

Nochmals ein Zitat aus Test.de vom 15.9.2009:

„Wie schlecht Kunden beraten werden, wenn ihre Berater in erster Linie auf Provisionen und Bonifikationen aus sind, hat die Finanzkrise gezeigt. Tausende hatten von Bankberatern verlustreiche Finanzprodukte empfohlen bekommen, die den Banken, nicht aber den Anlegern nutzten.

Laut einer aktuellen Studie des Bundesverbraucherministeriums setzen Verbraucher aufgrund mangelhafter Beratung jährlich 30 Milliarden Euro in den Sand.“

Wem selbst die nötigen Kenntnisse fehlen, der sollte an der Beratung nicht sparen. Unabhängige Finanzierungsberater arbeiten auf reiner Honorarbasis. Ein Honorarberater wird im Idealfall in folgenden Schritten vorgehen:

  1. Ihre persönliche Situation und ihr Umfeld analysieren
  2. Ihre Bedürfnisse und ihre Lebensplanung mit einbeziehen
  3. Eine für Sie maßgeschneiderte Finanzierungsstrategie entwerfen und Alternativen aufzeigen
  4. Finanzierungsangebote einholen, prüfen und bewerten
  5. Die von Ihnen favorisierte Strategie mit den dafür am besten geeigneten Angeboten umsetzen

Zur Frage, ob sich ein unabhängiger Finanzierungsberater lohnen könnte, sehen wir uns ein einfaches Beispiel an:

In der Regel beeinflussen die Kreditvermittler über die Höhe ihrer Provision, die sie in Grenzen selbst festlegen können, den Zinssatz des Ihnen unterbreiteten Finanzierungsangebots. Kaum jemand arbeitet unter 1 % Vermittlungsprovision, auch 2 % und 3 % sind nicht unüblich. Die Provision wird über die Laufzeit verteilt auf den Zinssatz aufgeschlagen. In der Regel bemerken Sie davon nichts. Für ein Immobiliendarlehen kommen aber schnell einmal 3.000 € bis 4.000 € Provision zusammen.

Unabhängige Honorarberater liegen bei Stundensätzen zwischen 100 € und 300 € Für eine fundierte Beratung sind im Schnitt etwa 5 bis 6 Stunden erforderlich. Wenn Sie eine Pauschale vereinbaren, sind sie vor Überraschungen gefeit. Die Beratung kostet Sie demnach gut 1.000 €. Was ist wohl besser angelegt, die 1.000 € für den unabhängigen Berater oder die 4.000 € für den Vermittler auf Provisionsbasis?

Das Problem ist ein anderes: Gute Berater sind rar und nicht selten ausgebucht. Sie sind mehr in Ballungsgebieten als auf dem flachen Land zu finden, viele sind im Telefonbuch nur schwer zu finden. Ihre Kunden kommen hauptsächlich auf Empfehlung.

Darum eine Bitte in eigener Sache: Wenn Sie gute Erfahrungen mit einem Honorarberater gemacht haben, teilen Sie uns das bitte mit; entweder über die Blog- oder die Registrierungsfunktion. Der Dank Ihrer Baukollegen ist Ihnen gewiss.

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