Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?


Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

In Zeiten historisch niedriger Zinsen und steigender Mieten wie Immobilienpreise kommt so mancher auf die Idee, lieber zu kaufen als weiter zu mieten. Wer 1.000 € Miete zahlt, rechnet sich aus, dass er damit theoretisch rund 500.000 € finanzieren könnte.

Es gibt Institute, die eine 100 %-ige Fremdfinanzierung grundsätzlich ablehnen, während sich andere, der Nachfrage und dem Bedarf folgend, auf sog. Vollfinanzierungen regelrecht spezialisiert haben.

Tatsache ist, dass aktuell (Dezember 2015) 22,9 % aller Immobilien ohne Eigenkapital finanziert werden. Das widerspricht den klassischen Finanzierungsempfehlungen. Interessant: Während die Finanzierungsinstitute mit erhobenem Zeigefinger zu möglichst viel Eigenkapital raten, sind viele offensichtlich durchaus bereit – bei entsprechendem Zinszuschlag – auch 100 % zu finanzieren.

Bauherren in der Rushhour des Lebens (Mitte/Ende 20 bis Mitte/Ende 30) haben oft nicht die Zeit, sich den notwendigen finanziellen Grundstock zu erarbeiten. In Zeiten wie diesen mit historisch niedrigen Zinsen und unvermindert steigenden Immobilienpreisen kann es daher eine durchaus lohnende Strategie sein, ohne Eigenkapital zu bauen, statt gegen die Angebotsverknappung und die Preissteigerungen anzusparen.

Lassen Sie sich nicht von vorneherein entmutigen! Folgendes sollten Sie beachten:

  • Sie sollten überdurchschnittlich gut verdienen und einen möglichst sicheren Arbeitsplatz haben, Doppelverdiener haben es natürlich leichter.
  • Sie sollten sich keine Fehler bei der Objektauswahl leisten.
  • Lage und Preis müssen passen. Die Kalkulation muss stimmen. Unvorhergesehenes darf sie nicht aus der Bahn werfen.
  • Ihnen muss klar sein, dass eine 100 %-Finanzierung ein höheres Risiko mit sich bringt als eine 75 %-Finanzierung.
  • Wählen Sie eine möglichst hohe aber noch verkraftbare Tilgungsrate.
  • Wählen Sie eine Darlehens-Laufzeit von mindestens 12 Jahren (kaum teurer als 10 Jahre, aber sie haben zwei Jahre Luft für die Anschlussfinanzierung)
  • Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen oder noch besser -zuschüsse könnten ihnen das Leben sehr erleichtern. Prüfen Sie, ob sich nicht zumindest eine Anfrage lohnt! Der Erwerb einer eigengenutzten Immobilie stößt meist auf Respekt und nicht selten auf Hilfsbereitschaft.

Mit einer hohen Tilgung können Sie sich rasch frei schwimmen und die anfängliche Gefahrenzone verlassen. In manchen Ballungsgebieten scheinen weitere Preissteigerungen so sicher, wie das Amen in der Kirche. Auch das spielt Ihnen in die Karten. Verlassen sollten Sie sich darauf jedoch nicht.

Wenn Sie heute anfangen würden, Eigenkapital anzusparen, können Sie frühestens in 5 Jahren, wahrscheinlich aber erst in 8 bis 10 Jahren an einen Immobilienerwerb denken. Wenn Sie besonnen vorgehen und keine Fehler machen, haben sie bis dahin durch Tilgung ähnlich viel Eigenkapital gebildet, Ihnen bleibt aber die zu erwartende Preissteigerung erspart. Mit ein wenig Glück profitieren Sie in der Zwischenzeit nicht nur vom Mehrwert der eigenen Immobilie, sondern erzielen auch noch einen handfesten materiellen Vorteil.

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