Expertenwissen: Baukosten und Bauablauf im Griff

Kostencheck separater Keller


Kaufpreis Keller

Kaufpreis Keller – die häufigste Milchmädchenrechnung

Milchmädchenrechnungen begegnet man bei der Aufstellung eines Budgets für ein privates Bauvorhaben leider immer wieder. Insbesondere Anbieter, deren Katalogpreise ab Oberkante Kellerdecke gelten, wecken Preis-Illusionen nach dem Muster:

Katalogpreis plus Kellerpreis = Gesamtbaukosten

Dem ist bei weitem nicht so. In aller Regel fehlt vom Katalogpreis bis zum bezugsfertigen Haus noch ein gehöriger Batzen Geld. Was bei den angeblichen Zusatzkosten für den Keller von diesen Anbietern aber getrieben wird, ist nicht immer seriös.

Fast jeder angehende Bauherr oder Käufer kalkuliert ein, dass zu den genannten Preisen noch das eine oder andere dazu kommt. Wenn die Mehrkosten dann 100 % und mehr betragen, trifft es die meisten jedoch völlig unvorbereitet.

Grundsätzlich ist festzustellen, dass ein separat erstellter Keller von den reinen Herstellungskosten deutlich teurer kommt, als ein Keller der im Zuge einer Massivbauweise des gesamten Bauwerks erstellt wird. Siehe hierzu auch (Link)

Bei den Anbietern ab Oberkante Kellerdecke kommen noch diverse Zusatzkosten dazu. Schließlich wollen alle Beteiligten ja auch noch etwas verdienen.

Die Kelleranbieter sind durchaus erfinderisch, was ihr Leistungsspektrum angeht. Das reicht von der Basisversion, einem Rohbaukeller ohne alle Nebenleistungen, bis zur wasserdichten Luxusversion mit allen Schikanen.

Sie können einen Keller selbst beim jeweiligen Hersteller in Auftrag geben. Das kann aber gewisse Nachteile für sie haben. Sie sind für die Koordination des Ablaufs verantwortlich und haften für Mehrkosten, wenn etwas nicht klappt.

Der bequemere Weg scheint daher eine Beauftragung aus einer Hand zu sein. Das ist allerdings teurer und birgt auch wieder so manchen Pferdefuß.

Gerade wenn von vorneherein klar ist, dass Sie mit Keller bauen wollen, wird ihr Hausbauverkäufer aufgrund des Wettbewerbsdrucks bestrebt sein, Ihnen einen möglichst günstigen Keller anzubieten. Mit einer fundierten Beratung sollten sie dabei nicht rechnen. Nicht selten ist das Gegenteil der Fall: Die nicht enthaltenen Leistungen werden schön geredet und wichtige Kostenaspekte bleiben ganz außer Betracht. Nicht selten entpuppt sich später der „günstige Keller“ später als wahrer Kostenfresser.

Obwohl wir für die Trennung von Kellerkonstruktion in Hauskonstruktion nicht allzu viel übrig haben; des Menschen Wille sei sein Himmelreich und in einigen Fällen, etwa dem Bau eines Holzhauses, lässt sie sich nicht vermeiden.

Damit Ihnen kein übles Erwachen droht, haben wir die beigefügte Checkliste für Sie entwickelt. Sie ist möglichst vollständig. Dennoch bietet auch sie keine 100-prozentige Gewähr gegen den Erfindungsreichtum auf dem Gebiet fehlender Leistungen. Manche Hersteller bzw. Anbieter sind da ziemlich erfinderisch.

Zur beigefügten Checkliste erscheint folgende Kommentierung angebracht:

Architektenkosten

Prüfen Sie von „Eingabeplanung“ bis „EnEV Berechnung“, ob alle Kosten enthalten sind bzw. welche nicht enthalten sind. Erkundigen Sie sich nach den Aufwendungen, die noch auf sie zukommen.

Häufig werden externe Architekten beauftragt, die dann bierernst nach den Höchstsätzen der Architekten- und Ingenieur-Ordnung (HOAI) abrechnen. Hier können sie leicht aus allen Wolken fallen. Auf eine separate statische Berechnung zu ihren Lasten sollten Sie sich auf keinen Fall einlassen. Die Ihnen genannten zusätzlichen Kosten sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen.

Baustelleneinrichtung

Es gibt Kelleranbieter, die für die reine Baustelleneinrichtung richtig zulangen. Es sind schon Beträge von über 5000 € bekannt geworden. Ihr überschaubar sind die Positionen Baustrom bis Bauzaun. Aber auch hier können schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen.

Erdabeiten

Die Erdabeiten stellen die größte Kostenfalle dar. Detaillierte Informationen hierzu finden Sie hier => Die Klippen in der Baubeschreibung

hierzu auch unseren Beitrag Erdarbeiten

Prüfen Sie genau, welche Leistungen enthalten sind, und welche nicht. Wenn Leistungen nicht enthalten sind besteht nicht der geringste Anlass für Kosten Optimismus. Wenn es Ihnen nicht möglich sein sollte, einen Festpreis zu vereinbaren oder auf andere Art Kostensicherheit zu erreichen, sollten Sie ernsthaft erwägen, von dem Angebot abzusehen.

WU-Keller

Der Mehrpreis für eine WU-Ausführung reicht von nahezu null bis zu einem gut fünfstelligen Betrag. Sie sollten sich Sehr genau erkundigen, was an Zusatzkosten auf sie zukommt. Entsprechend den regionalen Anforderungen kann das sehr unterschiedlich sein. Bei hohen Wasserständen und einem schlecht koordinierten Ablauf können allein die Kosten für den Pumpenstrom fünfstellig sein.

Ausbau

Wenn Sie einen sog. „Basiskeller“ in Auftrag gegeben haben, können Sie fast sicher sein, dass sämtliche aufgelisteten Positionen zusätzlich anfallen. Fast kein Bauherr rechnet mit der tatsächlich realistischen Größenordnung. Prüfen Sie jede einzelne Position. Am besten: lassen Sie sich die vom Verkäufer genannte Kostenprognose schriftlich geben. Vertrauen sollten Sie darauf dennoch nicht. Besser sind eigene Erkundigungen.

Sonderwünsche

Kaum jemand baut heute noch einen reinen Lagerkeller. Hierfür genügt ein Raum, maximal zwei. Die Verlagerung der Technik spart wertvollen Wohnraum im Erdgeschoss. Der übrige Keller wird in aller Regel wohnraumähnlich genutzt, sei es als Gästezimmer, Hobbykeller, Werkstatt oder Wellnessbereich.

Das bedeutet unweigerlich zusätzliche Investitionen, und zwar direkte wie indirekte. Indirekte sind Maßnahmen des Rohbaus wie Abdichtung und zusätzliche Wärmedämmung. Bei den direkten kommt an erster Stelle die Heizung usw. die Bodenbeläge. Sie sollten auch nicht vergessen, dass das Ambiente einer unverputzten Kelleraußenwand nicht wohnraumgeeignet ist. Auch in die Elektroausstattung muss üblicherweise noch einiges investiert werden. Die Dusche im Keller, praktisch wenn Sie ein Gästezimmer oder einen Saunaeinbau vorsehen, bedingt eine geänderte Sanitärinstallation inklusive der Sanitärgegenstände. Sanitärgegenstände im Keller machen wiederum den Einbau einer Hebeanlage erforderlich usw.

An dieser Stelle gleich noch folgender Hinweis: Da bei Ihrem Haus vermutlich schon eine Lüftungsanlage vorgesehen ist, sollten Sie unbedingt die wohnraumähnlich genutzten Kellerräume (sofern die die Kapazität ausreicht) an die Anlage anschließen. Für die späteren Nutzungsmöglichkeiten und das Raumklima können Sie mit geringerem Aufwand fast nichts Besseres tun.

Die Kelleraußentreppe ist ein relativ teurer Luxus mit nicht nur Vorteilen. Sehen Sie hierzu unseren Beitrag (Link).

Ein zusätzlicher Kamin für den Einbau einer Festbrennstoff-Feuerstelle ist beim Kellerbauer am besten aufgehoben. Auch hier entstehen aber gegenüber der Ausführung ohne Keller Mehrkosten.

Nebenkosten

Die aufgelisteten Nebenkosten sind nur die tatsächlich eventuelle noch verbleibenden. Im Prinzip fällt alles, was unterhalb der Zeile Kaufpreiskeller steht unter die Rubrik Nebenkosten, zumindest nach dem Rechenschema optimistischer Bauherrn.

Wenn Sie die Liste aufmerksam studiert und eventuell ausgefüllt haben werden Sie feststellen, dass sich ein Basispreis von sagen wir einmal 29.000 € problemlos auf z.B. 75.000 € hieven lässt.

Vielleicht überprüfen Sie unter diesem Aspekt nochmals die von Ihnen favorisierte Bauweise.

Das Berechnungsbeispiel unten kommt direkt aus der Praxis (März 2016).

Die Excel Datei können Sie hier downloaden =>  Kostencheck Keller.

Ersetzen Sie einfach die eingetragenen Zahlen durch ihre eigenen Werte. Denken Sie aber bitte daran, dass wir keine Garantie für die Vollständigkeit übernehmen können. Ihnen vorliegende Angebot müssen Sie schon selbst überberprüfen. Wie Sie sehen sind bei diesem Beispiel weder eine wasserdichte Ausführung des Kellers noch umfangreichere Sonderwünsche enthalten. Nach oben wäre also durchaus noch Luft. Das Preisbeispiel ist absolut typisch für das sog. „erstbeste Angebot“.

Sie sehen, dass kein Weg daran vorbei führt, Angebote einzuholen und zu vergleichen.

 


Gesamtkostenkalkulation separater Keller
Position Me EHP Betrag Gesamt
Kaufpreis Keller 29000 29000
Architekten-/Ingenieurkosten 1360
Eingabeplanung 560
Werkplanung
Entwässerungsplanung 200
Bauleitung
Baugenehmigung 350
Statische Berechnung
EnEV-Berechnung 250
Baustelleneinrichtung 3350
Pauschale Hersteller 2500
Baustrom 75
Bauwasser 25
Baustellen-WC 150
Bauzaun 600
Sonstiges
Erdarbeiten 9900
Baugrundgutachten 800
Mutterboden
Aushub 2000
Hinterfüllen 1800
Abfuhr/Beseitigung Aushub 4500
Material für Hinterfüllung
Bodenaustausch
Material für Bodenaustausch
Kanalleitungen (Mehrkkosten) 800
Ausbau 21870
Bauleitung 500
baubegleitender Gutachter 500
Abdichtung 250
Wärmedämmung 1500
Treppe 3200
Treppengeländer 1800
Elektro 1200
Estrichisolierung 500
Estrich 1600
Innenputz 2000
Sockelputz 250
Innentüren 1600
Fliesenarbeiten Keller Vorplatz 850
Hebeanlage 1200
Sanitär 1200
Sanitärgegenstände 1800
Malerarbeiten innen 1800
Malerarbeiten Sockel 120
Sonstiges
Sonderwünsche 7100
Mehrpreis WU-Keller
Wasserhaltung
zusätzl.. Kellerfenster/Lichtschächte 2 600 1200
Wohnraumfenster Mehrpreis 2 450 900
Heizung 40 40 1600
Bodenbeläge
Fliesen 20 80 1600
PVC 20 30 600
Laminat
Sonstiges
Lüftungsanlage 1200
Kelleraußentreppe
Kamin
Nebenkosten 0
evtl. Bauheizung (z.B. Winter)
Bautrocknung/Entlüfung
Sonstiges
Sonderausstattung 2000
Wohnraumputz 800
Kellererhöhung 1200
Sauna
Bad
Dusche
WC
SUMME 74580

 


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