Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Richtige Tilgungshöhe und Sondertilgungen


Die richtige Tilgungshöhe und Sondertilgungen

Immobiliendarlehen sind üblicherweise sogenannte Annuitätendarlehen. Eine Annuität ist die monatliche Rückzahlungsrate aus Zins plus Tilgungsrate. Sie wird über die Laufzeit festgeschrieben. Mit zunehmender Tilgung des Darlehens steigt somit der monatliche Tilgungsanteil. Dies führt dazu, dass sich die Laufzeit eines Darlehens umso mehr verlängert, je niedriger der Zinssatz ist.

In Zeiten wie diesen, mit historisch niedrigen Zinsen, sollten daher die Tilgungsrate mindestens soweit erhöht werden, dass eine rechnerische Laufzeit von rund 25 Jahren statt den ca. 50 Jahren bei einem Prozent Tilgung erreicht wird. So mancher wird die Laufzeit sogar noch wesentlich verkürzen können, etwa auf 20 oder gar 15 Jahre, ohne sich mit seinen monatlichen Raten zu übernehmen. Wer auf Nummer Sicher gehen will, bleibt mit seinen Monatsraten etwas unterhalb seiner Möglichkeiten, vereinbart aber ein Sondertilgungsrecht von jährlich 5 bis10 % der Darlehenssumme. Manche Banken verlangen dafür einen geringfügig höheren Zinssatz. Wer sich auskennt und clever verhandelt unterschreibt nur, wenn ihm die Möglichkeit zur Sondertilgung – zu gleichen Konditionen – eingeräumt wird.

Sie zeigen sich damit als verantwortungsvoller und ernstzunehmender Geschäftspartner. Fast alle Banken wissen das zu schätzen und werden darauf eingehen.

Auf die Frage, wie viel Sie tilgen sollten, gibt es folgende mögliche Antworten:

  • Mindestens: So viel, dass Sie die Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt haben.
  • Besser: So viel, dass der Kredit nach längstens 25 Jahren zurückbezahlt ist.
  • Am besten: So viel wie möglich, um den Kredit schnell zurückzuführen und möglichst wenig Zinsen zu bezahlen.

Nicht selten werden Ihnen wohlmeinende Berater Ansparprodukte empfehlen. In der Regel sind das

  • Kapital-Lebensversicherungen
  • Bausparverträge
  • Fondssparpläne

Eine Beratung in diese Richtung ist natürlich nicht ganz uneigennützig. An diesen Produkten wird kräftig verdient.

In der Regel geht es bei diesen Anlageformen nur darum, ob sie nach Abzug von Kosten und Steuern eine Rendite liefern, die höher ist, als der Zinssatz des Darlehens. Lassen Sie sich von vielversprechenden Rechenbeispielen nicht blenden. Bei Lebensversicherung und Bausparen ist es unwahrscheinlich bis ausgeschlossen, dass die Rechnung aufgeht. Beim Fondssparen ist es mindestens ungewiss. Dafür ist es hier aber auch durchaus möglich, einen empfindlichen Verlust zu machen.

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