Expertenwissen: Vertragliche Festlegungen – Darauf kommt es an

Traumhaus ohne Trauschein

Klare Regelungen können unverheirateten Paaren später eine Menge Ärger ersparen +++ Gefahren erkennen und meistern +++ Damit Sie auch dann noch ruhig schlafen können, wenn nicht alles nach Plan läuft +++ So vermeiden Paare ohne Trauschein Steuerrisiken +++ So verschenken unverheiratete Paare beim Hausbau kein Geld ans Finanzamt! +++ Wer nicht rechtzeitig vorsorgt, kann später alles verlieren. +++ Mit dem richtigen Know-how vermeiden Sie unnötige Risiken. +++ Auch Ehepaare und Patchwork-Familien finden hier wichtige Informationen für den Hausbau.

  • Den GAU vermeiden: Kein Dach über dem Kopf, kein Eigentum aber die Schulden am Hals
  • Worst-Case-Szenarien: Trennung, Tod, Arbeitslosigkeit
  • Wem gehört was? Wer bezahlt wie viel?
  • Alternativlos: Wechselseitige Testamente
  • Spätere Heirat nicht ausgeschlossen?
  • Zwei grundsätzliche Alternativen
  • Steuern sparen durch Mietzahlung
  • So vermeiden Sie Grunderwerbsteuer bei späterer Heirat
  • Zwei Königswege die Sie unbedingt kennen müssen
  • Wertlos: Mündliche Abmachungen
  • Besser: Schriftliche Verträge
  • Am besten: Notar und Grundbuch
  • Kein Eigentum ohne Grundbucheintrag
  • Elegant und preiswert: Gründung einer GbR
  • Tipps für die Ausgestaltung des GbR-Vertrags
  • GbR Vertrag im Zug eines Kaufvertrags
  • Ist die „eheähnlichen Lebensgemeinschaft“ eine Alternative?
  • Für den Fall der Fälle: Die Patientenverfügung
  • Fair und praxisgerecht: Eigentum nach Quote
  • Was Sie unbedingt über Bürgschaften und Wohnrecht wissen müssen

Melanie S., 38, und Jochen F., 43, beide geschieden, bauen 2009 im Stuttgarter Stadtteil Vaihingen gemeinsam ein Haus. Jochen hat einen Sohn, 21, aus erster Ehe, der bei der Mutter lebt, Melanie zwei Töchter, 12 und 14, die beide mit ins Haus einziehen. Wenn die neue Liebe auch groß ist, eine Wiederheirat kommt für beide – zumindest vorläufig – nicht in Betracht, schon der Unterhaltsansprüche Melanies wegen. Jochen gehört das Grundstück. Melanie steuert den Abfindungsbetrag aus ihrer Scheidung bei. Jochen übernimmt allein die Schulden. Die Finanzierungsraten und den laufenden Unterhalt teilt man sich. An einem Samstag im März 2014 passiert etwas unfassbares, das niemand vorhergesehen hat. Jochen kommt bei einem Motorradunfall ums Leben. Im ersten Akt des nun folgenden Dramas kassiert die Bank die Lebensversicherung Jochens. Im zweiten kommt es zu einer Versteigerung des Hauses. Im dritten geht, dank Jochens Lebensversicherung, nahezu der komplette Versteigerungserlös an Jochens Sohn, als dessen alleinigem Erben. Melanie verliert am Ende alles: ihre Ersparnisse, das Dach über dem Kopf, ihre Stellung, das Sorgerecht für die beiden Töchter.

Drum prüfe wer sich an eine Immobilie bindet

Immer mehr Paare entschließen sich, eine Lebensgemeinschaft ohne staatlichen Segen zu führen. Die Gründe dafür sind vielfältig: Der eine möchte die eigene Lebensform und -philosophie selbst bestimmen, nicht von Staat oder Gesellschaft diktiert bekommen. Ein anderer hat ganz profane wirtschaftliche Gründe. Für viele ist der fehlende Trauschein kein Hindernis für gemeinsame Kinder. Da sollte es erst recht kein Problem sein, gemeinsam ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen. Ist es auch nicht, wenn entsprechend Vorsorge getroffen wurde und einige wichtige Regeln beachtet werden.

Warum ist Vorsorge so wichtig?

Gerade wer seine Freiheit liebt und sie bewahren möchte, sollte sich auf mögliche Widrigkeiten des Lebens vorbereiten, um nicht plötzlich in Abhängigkeiten zu geraten, die man sich nie träumen ließ. Liebe kommt, Liebe geht. Wenn Sie heute ein Haus bauen, wird es ziemlich sicher Ihr Leben überdauern. Mancher, der eine Lebensgemeinschaft ohne Trauschein führt, möchte keinen Rosenkrieg, keine teure Scheidung mit Spätfolgen für den Rest seines Lebens, falls die Liebe einmal zu Ende gehen sollte. Genau das aber kann passieren, wenn Sie bei einem gemeinsamen Immobilienprojekt nicht vorsorgen. Die Folgen können sogar noch einschneidender sein.

Wer denkt schon gerne an Krankheit, Arbeitslosigkeit oder gar Tod. Das Leben ist leider kein Ponyhof. Nicht nur wenn Sie ohne Trauschein bauen oder eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich mit diesen Themen auseinandersetzen; dann aber umso gründlicher.

Notwendige Vorüberlegungen

Wer beabsichtigt, sich eine Immobilie ohne Trauschein zuzulegen sollte vorher gründlich nachdenken. Die grundsätzlichen Überlegungen gelten auch für Paare ohne Trauschein:

  • Was will ich bauen oder kaufen?
  • Wo will ich bauen oder kaufen?
  • Mit wem will ich bauen, bei wem will ich kaufen?
  • Wieviel Eigenkapital ist vorhanden?
  • Wieviel können wir maximal finanzieren?
  • Wieviel wollen/können wir ausgeben?
  • Was kostet uns das ganze tatsächlich?
  • Sind wirklich sämtliche Kosten enthalten/berücksichtigt?
  • Haben wir genügend Reserven für Unvorhergesehenes?

Zu all diesen Fragen finden Sie im Zweifel genügend Antworten und einiges mehr auf dieser Seite.

Paare ohne Trauschein müssen sich aber noch weitere Gedanken machen:

  • Wer wird Eigentümer?
  • Wenn beide Eigentümer werden: in welchem Verhältnis?
  • Wer bezahlt wie viel?
  • Wer trägt welche laufenden Kosten?
  • Was passiert bei Trennung oder Tod?

Sich schon vor dem Einzug in die eigene Immobilie mit Worst-Case-Szenarien auseinanderzusetzen, ist nicht schön. Genau das aber sollten speziell unverheiratete Paare tun. Ihnen muss vor allen Dingen klar sein, was Sie tun. Dies gilt im besonderen für folgende Aspekte:

  • Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?
  • Was ist der Unterschied zwischen einem Testament und einem Vermächtnis?
  • Was bedeutet es, wenn ich nicht im Grundbuch stehe?
  • Was kann passieren, wenn eine Lebensversicherung an die Bank abgetreten ist?
  • Wie sieht die gesetzliche Erbfolge aus?
  • Welche Steuern muss ich im Erbfall bezahlen?
  • Wem gehört die Immobilie?
  • Was erbe ich, wenn kein Testament vorhanden ist?
  • Welche Rechte habe ich im Fall einer Trennung?
  • Welche Risiken birgt ein wechselseitiges Testament?
  • Welche Rechte/Sicherheiten habe ich, wenn ich nicht im Grundbuch stehe?
  • Welche Risiken birgt eine Bürgschaft?
  • Welche Risiken stecken in einer gemeinsamen Finanzierung?
  • Was sind die Vor- und Nachteile eines Wohnrechts auf Lebenszeit?

Zur Sensibilisierung wieder ein Fall aus der Praxis:

Die Geschichte von Susanne und Peter

Susanne und Peter sind schon länger ein Paar. Als Susanne von ihren Eltern ein Grundstück überschrieben bekommt, ist schnell der Entschluss zum gemeinsamen Hausbau gefasst. Das Grundstück kommt von Susanne. Peter stemmt einen Teil der Baukosten. Mit Eigenleistungen, für die er ein Jahr lang jede freie Minute opfert, spart er zusätzlich einen Batzen Geld. Der Rest von rund 200.000 € wird gemeinsam finanziert. Da Peter gut verdient, übernimmt er den Löwenanteil der laufenden Kosten. Nach acht Jahren, als bereits 120.000 € abbezahlt sind, kommt es zur Trennung. Als Peter sich ausbezahlen lassen will, muss er feststellen, dass ihm rein gar nichts gehört.

Wie dieser authentische Fall weiterging, erfahren Sie am Ende dieses Beitrags.

Die rechtliche und steuerliche Situation ohne Vorsorge

Für das Zusammenleben ohne Trauschein gibt es keine rechtlich bindenden Vorschriften. Es liegt allein in Ihrer Verantwortung, entsprechende Regelungen zu treffen. Falls dies nicht geschieht, hat das rechtliche Konsequenzen, über die sich so manche nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht im klaren ist. Im wesentlichen ist folgendes zu beachten:

  • Dem Eigentümer des Grundstücks gehört grundsätzlich alles, was sich darauf befindet (§ 94 BGB).
  • Wer nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat auch keinen Eigentumsanspruch.
  • Bei Trennung und Todesfall gilt allein das Grundbuch.
  • Ledige Partner sind nicht erbberechtigt.
  • Ledige Partner haben im Todesfall nicht einmal ein Wohnrecht.
  • Paare ohne Trauschein werden steuerlich wie Singles behandelt.
  • Bei einer späteren Übertragung von Immobilieneigentum auf den Partner fällt Grunderwerbsteuer an.
  • Im Erbfall sind lediglich 20.000 € erbschaftsteuerfrei.

Ein Königsweg für unverheiratete Baupartner: der GbR-Vertrag.

Im Normalfall lassen sich beide Partner zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Viele glauben, dass damit bereits alles notwendige geregelt sei. Ein gefährlicher Trugschluss!

Wer etwas weiter denkt, setzt sich in einem wechselseitigen Testament als Erben ein. Auch das birgt Risiken, die ein Laie kaum einschätzen kann.

Nur wenige treffen Vorkehrungen für den Trennungsfall. Wer denkt schon gerne an so etwas! Wenn die Dinge dann anders laufen als geplant, kommt es zu einem bösen Erwachen. Ganz grundsätzlich lässt sich daher sagen, dass sich professioneller Rat, sei es durch einen Anwalt Ihres Vertrauens oder durch einen Notar, fast immer auszahlt. In vielen Fällen ist eine notarielle Beurkundung ohnehin unerlässlich.

Wer sich gründlich mit der Materie auseinandersetzt, wird am Ende meist zu dem Schluss kommen, dass anstelle fallweiser Einzelregelungen ein so genannter GbR-Vertrag die beste Lösung darstellt. Bevor Sie also das Rad neu erfinden, sehen Sie sich an, was Sie alles in einem einzigen GbR-Vertrag (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) regeln können. Ein GbR-Vertrag ist grundsätzlich auch ohne Eintragung ins Grundbuch gültig. Machen Sie aber lieber Nägel mit Köpfen und lassen den Vertrag von einem Notar beurkunden und ins Grundbuch eintragen. Das alles können und sollten Sie in diesem Vertrag regeln:

  • Wer wird zu welchem Anteil Eigentümer an der Immobilie?
  • Welche Regelungen gelten im Falle einer späteren Heirat?
  • Wer trägt wieviel und auf welche Art zur Finanzierung bei?
  • Wer trägt wieviel zum Unterhalt der Immobilie, zu Finanzierung und Tilgung bei?
  • Wer erbt die Immobilie im Todesfall?
  • Ist der Partner als Alleinerbe eingesetzt?
  • Welche besonderen Regelungen gelten für die Auszahlung eines Pflichtteils? (falls z. B. Kinder aus einer früheren Ehe vorhanden sind)
  • Wer behält die Immobilie im Fall einer Trennung?
  • Wer erhält wieviel im Fall einer Trennung?
  • Welche Vollmachten erhält der Partner?
  • Welche Regelungen gelten im Fall schwerer Krankheit? Stichwort Patientenverfügung!
  • Erhält der Partner, der nicht Eigentümer im Grundbuch ist, ein Wohnrecht? Wie wird es ausgestaltet?
  • Gibt es gegenseitige Unterhaltsregelungen im Fall von Krankheit oder Arbeitslosigkeit?
  • Wer ist Vertragspartner bei der Finanzierung?
  • Wer haftet in welcher Höhe für die Verbindlichkeiten?
  • Welche Regelungen gelten im Fall einer Trennung?

Für die Eventualitäten, die auf die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zukommen können, gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Ohne schriftliche, besser noch notarielle Regelung, hat mindestens einer der Partner sehr schlechte Karten. Nicht selten ist ein jahrelanger Rechtsstreit mit dem Ex-Partner, Miterben oder Finanzierungsinstituten die Folge, an denen nur Anwälte und Gerichte verdienen. Wobei der Ausgang solcher Streitigkeiten äußerst unsicher ist. Darauf sollten Sie es auf keinen Fall ankommen lassen.

So sparen Sie Zeit und Kosten beim GbR-Vertrag

Eine Möglichkeit, an die viele nicht denken: Sie können einen entsprechenden GbR-Vertrag im Zuge eines Kaufvertrags für eine Immobilie – das kann auch nur ein Grundstück sein – gleich mit beurkunden lassen. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Ein kleiner Tipp am Rande: Wenn Sie der Notar zu Ihren finanziellen Verhältnissen frägt, sollten Sie nicht unnötig übertreiben. Danach nämlich bemessen sich die Kosten für den Vertrag.

Aufgepasst bei Testamenten, Lebensversicherungen und sonstigen Verträgen

Die schlechteste Tinte ist besser, als das beste Gedächtnis. Mündliche Vereinbarungen sind daher im Streitfall meist unbrauchbar. Aber auch privatschriftliche Vereinbarungen sind in Fällen, wo es um erhebliche Konsequenzen und hohe Vermögenswerte geht, mit Vorsicht zu genießen. Ganz besonders gilt dies für Testamente. Selbst die Notwendigkeit, ein Testament handschriftlich zu erstellen, hat sich noch nicht überall herumgesprochen. Die Nichtigkeit wegen eines Formfehlers ist eine Sache. Die andere ist: Es wird viel zu wenig bedacht, dass ein Testament, selbst wenn es notariell beglaubigt und hinterlegt wurde, nachträglich geändert werden kann. Das passiert sehr viel häufiger, als man denken sollte. Abhilfe schafft hier ein notarieller Erbvertrag. Mit dem oben empfohlenen GbR-Vertrag geht das noch eleganter. Damit ist man ebenfalls auf der sicheren Seite.

Fallstricke bei Lebensversicherungen

Wenn eine Kapitallebensversicherung vorhanden ist kann ein Versicherungsdarlehen in Anspruch genommen werden. Häufig wird aber die Versicherung als Sicherheit an die finanzierende Bank abgetreten. Das kann aber ins Auge gehen, wenn nicht gleichzeitig testamentarisch vorgesorgt wurde. Dann kann es nämlich passieren, dass sich die Erben freuen, der Partner aber leer ausgeht.

Was auch immer wieder passiert: Es wird übersehen, den jetzigen Lebenspartner als Begünstigten eintragen zu lassen. Dann freut sich im Todesfall unter Umständen die frühere Ehegattin.

Selbstverständlich sollte allerdings eine Risikolebensversicherung für beide Partner vorhanden sein, also eine Versicherung, die nur im Todesfall ausbezahlt wird. Bei einer bereits länger bestehenden Versicherung ist wiederum darauf zu achten, dass auch tatsächlich der Partner begünstigt ist.

Tücken bei Finanzierungsverträgen

Es liegt in der Natur des Bankgeschäfts, dass für einen Kredit gerne so viele Sicherheiten genommen werden, wie nur möglich. Besonders bei unverheirateten Partnern kann dies zu sehr unerwünschten Ergebnissen führen. Fälle, wie es ganz dumm laufen kann sind::

  • Die früheren Kinder Ihres Partners erben die Immobilie und Sie zahlen weiter an den Schulden ab.
  • Die neue Flamme Ihres Partners zieht an Ihrer Stelle ein. Sie haften und zahlen aber weiter für die aufgenommene Hypothek.
  • Der getrennt lebende Ehepartner Ihres Lebensgefährten kassiert die Immobilie und die Bank hält sich an Ihnen schadlos.
  • Ihr Partner macht sich mit einer neuen Liebe aus dem Staub und Sie bleiben allein auf der Immobilie und den Schulden sitzen.

Falls Sie noch immer der Ansicht sein sollten, dass in Ihrem Fall keine verbindlichen Regelungen erforderlich seien, ist Ihnen vermutlich nicht zu helfen. Vielleicht tröstet Sie, dass, falls Sie überhaupt als Erbe eingesetzt sein sollten, ganze 20.000 € erbschaftssteuerfrei sind. Von den Gerichten ist mittlerweile anerkannt, dass der Partner ohne Trauschein für einen Zeitraum von 30 Tagen nach dem Erbfall die mit dem Verstorbenen gemeinsam genutzte Wohnung und den Hausrat weiter nutzen darf. Nach dieser Schonfrist müssen Sie allerdings damit rechnen, dass Sie die Erben vor die Tür setzen.

Falls Sie sich scheuen sollten, all diese Dinge selbst in die Hand zu nehmen und zu regeln, gäbe es da noch eine andere Lösung.

Lieber doch heiraten?

Nicht wenige unverheiratete Paare lösen die Problematik ganz unoriginell: Sie heiraten – einige noch vor dem ersten Spatenstich, andere während des Baus oder kurz nach Bezug des neuen Heims. Wenn Sie auf diese Idee noch gar nicht gekommen sein sollten, lohnt es sich zumindest, einmal darüber nachzudenken. Gewisse Vorteile lassen sich nicht wegdiskutieren. Und mit einem Ehevertrag bzw. mit Gütertrennung, können Sie vielleicht einen Königsweg beschreiten, der das Beste aus zwei Welten bietet. Dies weiter zu vertiefen kann aber nicht Aufgabe dieses Beitrags sein.

Fortsetzung der Geschichte von Susanne und Peter

Als Eigentümerin des Grundstücks ist nur Susanne im Grundbuch eingetragen. Verbindliche Regelungen hatte man nicht getroffen. Damit gehört ihr alles. Peter zieht aus und der Grund für die Trennung zieht ein. Nur sechs Wochen später wird geheiratet. Peter schäumt, bricht einen erbitterten Rosenkrieg vom Zaun, zieht am Ende vor Gericht. Er kann nachweisen, dass die Küche von ihm bezahlt wurde. Er erhält die Bulthaupt und sonst nichts. Die einst individuell angefertigte und sündteure Küche lässt er gegen jede Vernunft ausbauen; einigen konnte man sich nicht. Die Kosten des Ausbaus und der anschließende Wert der Küche halten sich in etwa die Waage. Umso mehr schmerzen die über 12.000 € Gerichts- und Anwaltskostenkosten, auf denen Peter sitzen bleibt.

Hätte sich Peter richtig informiert, hätte er rechtzeitig vorgesorgt oder sich z.B. kostenlos bei Bau-Forum24 registrieren lassen, wäre ihm vermutlich so manches erspart geblieben.


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