Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

So vergleicht man Kreditangebote


Wie vergleicht man Kreditangebote?

Aktuell werden noch rund 60 % des Baufinanzierungsvolumens in Deutschland über traditionelle Banken abgewickelt, ungefähr 30 % über Vermittler und 10 % direkt online. Nach Einschätzung von Fachleuten wird sich der Anteil der Vermittler in den kommenden Jahren auf rund 50 % erhöhen. Ursache ist der Abbau der Bankfilialen. In den letzten 10 Jahren wurden sie um ca. 15 % reduziert. Nach den letzten Ankündigungen ist in Zukunft noch von einem weit drastischeren Abbau auszugehen.

Der Wettbewerb unter den Marktteilnehmern ist hoch und wird in Zukunft noch zunehmen, zumal das Marktvolumen privater Baufinanzierungen stabil ist. Regulierungsbestrebungen und erhöhter Kostendruck infolge gesunkener Margen tragen zur Konsolidierung der Branche bei.

Die Filialbanken setzen neben dem Filialgeschäft zunehmend auf neue Vertriebswege. Neben persönlicher spielt zunehmend die digitale Beratung eine Rolle. Der Anteil des Vermittlermarktes ist in den vergangenen Jahren stark angestiegen, Know-how und Professionalität haben spürbar zugenommen. Es haben sich Plattformen etabliert, die es den Vermittlern ermöglichen, die ganze Bandbreite der Finanzierungsangebote von der regionalen Sparkasse oder Volksbank über die großen Anbieter, Spezialbanken und Versicherungen, anzubieten.

Immobilienkäufer können sich heute wesentlich umfassender informieren als noch vor einigen Jahren. Er spricht sich zunehmend herum, dass es sich lohnt, Produkte und Konditionen verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen. Ein echter Vergleich entpuppt sich jedoch bei näherem Hinsehen als relativ schwierig.

Hier ein typisches Beispiel:

Gebundener Sollzinssatz* 1,05% p.a.

Nettodarlehensbetrag 150.000 €, Sollzinsbindung 5 Jahre, Effektiver Jahreszins 1,06% p.a., monatliche Rate ab 381,25 € bei 2% Tilgung, Stand 26.11.2015

*Angaben entsprechen dem repräsentativen Beispiel gemäß § 6a Abs. 3 PAngV. Voraussetzungen: Bonität, Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie, nur Neugeschäft, Finanzierungsbedarf bis max. 50 % des Kaufpreises, Eintragung erstrangige Grundschuld, Rateneinzug über  ein Girokonto bei uns

Ein Vergleich im Internet erscheint verlockend einfach. Vergleichsrechner finden Sie dutzendfach. Wenn Sie genau hinsehen werden sie jedoch feststellen, dass die dahinter stehenden „Rechenmaschinen“ immer wieder die gleichen sind (Beispiel siehe unten).

Hier finden Sie den Vergleichsrechner des „Handelsblatt“:

http://baugeld.rechner.handelsblatt.com/rechner/handelsblatt2/

hier denn der „FAZ“

http://zinsvergleich-hypotheken.faz.net/rechner/faz/

und hier das Original:

https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx

Die Vergleichsrechner unterscheiden mittlerweile bereits nach dem Anteil der Fremdfinanzierung, was die Qualität der Ergebnisse durchaus verbessert. Sie sollten jedoch daran denken, dass jenseits von 50 % Fremdfinanzierung die Objektbonität und erst recht Ihre persönliche Bonität ausschlaggebend sind. Wenn sich bei der Beleihungsprüfung herausstellt, dass die Bank Ihr Projekt nicht so rosig sieht, wie Sie selbst, eventuell noch die Branche in der sie arbeiten kritisch beurteilt, können aus einem ursprünglichen Zinssatz von 1,05 % schnell 1,85 % werden. Da hilft Ihnen der schönste Vergleichsrechner nichts, der von idealen Bedingungen ausgeht, wenn das tatsächliche Angebot am Ende erheblich teurer ist.

Etwas ähnliches kann Ihnen natürlich auch bei einer Filialbank oder Ihrer Hausbank passieren, wenn Sie sich zu sehr auf eine unverbindliche oder vorläufige Darlehenszusage verlassen. Wenn Sie keine Alternativen haben und unter Zeitdruck stehen, bleibt Ihnen eventuell nichts anderes übrig, als zähneknirschend in den sauren Apfel zu beißen und überhöhte Zinsen zu akzeptieren. Mögliche Begründungen sind:

  • Beleihungswert des Objekts „niedriger als gedacht“
  • Ihre Branche hat ungünstige Zukunftsaussichten
  • Bei der Beurteilung Ihrer persönlichen Bonität haben sich „neue Aspekte“ ergeben.

Wenn Sie Vergleichsangebote eingeholt haben, werden Sie vermutlich gar nicht in so eine Situation kommen; falls doch, geben Sie natürlich einer anderen Bank den Zuschlag.

Ein echter Finanzierungsvergleich bedeutet wesentlich mehr, als online theoretische Konditionen zu vergleichen, die in der Praxis so gut wie niemand bekommt. Wer „Testsieger“ bei 5 Jahren Laufzeit und 60 % Eigenkapital ist, kann Ihnen völlig egal sein, wenn Sie mit 12-jähriger Zinsbindung bei 20 % Eigenkapital finanzieren möchten.

Um vergleichbare Angebote einholen zu können, müssen Sie selbst vorgeben, was Sie genau wollen. Wenn sie das nicht tun und beispielsweise 5 Angebote einholen, werden Sie keines mit dem anderen vergleichen können. Dabei wäre etwa folgende Konstellation denkbar:

  • Angebot 1 als Kombidarlehen mit Forward-Anteil
  • Angebot 2 gesplittet in Laufzeiten von 5 und 10 Jahren
  • Angebot 3 Kombidarlehen mit vorfinanziertem Bausparvertrag
  • Angebot 4 Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit und Restschuldversicherung
  • Angebot 5 Annuitätendarlehen mit 12 Jahren Laufzeit und jährlich 10 % Sondertilgungsmöglichkeit

Unterschiedliche Tilgungsraten führen zu einer fast unübersehbaren Möglichkeit an Kombinationen. Wer hier nicht genau aufpasst, fällt am Ende auf eine der schlechtesten Möglichkeiten überhaupt herein, nämlich das Kombidarlehen, an dem Banken und Vermittler mit der gleichen Sicherheit gut verdienen, mit der Sie draufzahlen. (Siehe oben, Tilgung durch Bausparverträge, Anlagesparen, Lebensversicherungen usw.)

Es bleibt ihnen folglich nicht erspart, entweder selbst oder mithilfe eines unabhängigen Beraters festzulegen, was genau Sie wollen, und dann auf gleicher Basis Angebote einzuholen. Erst wenn Ihnen die Angebote vorliegen, beginnt die eigentliche Arbeit. Auf den Effektivzinssatz brauchen Sie nicht zu achten. Der Gesetzgeber hat hier derartig gemurkst, dass einer Irreführung des Verbrauchers Tür und Tor geöffnet ist. Achten Sie auf Nebenbedingungen und Nebenkosten! Scheuen Sie sich nicht eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn Ihnen auch nur das geringste unklar ist, bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, der die nächsten 20 bis 30 Jahre Ihr Leben maßgeblich beeinflussen wird.

Damit keine Missverständnisse auftreten: Unabhängiger Berater ist beispielsweise niemand, der „70 Banken an der Hand hat und von keiner abhängig ist“ (von einer dieser Banken aber Provision bezieht, falls es zum Abschluss kommt). Ein unabhängiger Berater vertritt ausschließlich Ihre Interessen und wird von Ihnen bezahlt. Von einer Bank erhält er keine Provision. So sieht unabhängige, neutrale Beratung aus. Beispiel:

https://www.fmh.de/bausparen-baufinanzierung/beratung/persoenlich

Beurteilungsfaktoren sollten auch der persönliche Kontakt und eine eventuelle Betreuung während der Kreditlaufzeit, etwa bei Problemen mit der Rückzahlung sein. Im Einzelfall können dies Tilgungsänderungen oder eine vorübergehende Tilgungsaussetzung sein. Die persönliche Nähe zur finanzierenden Bank kann in solchen Fällen Gold wert sein. Eventuell zeigt man sich auch kulanter bei Sondertilgungen usw. Auch was die Anschlussfinanzierung angeht, fühlt sich so mancher bei der eigenen Hausbank und beim gewohnten Betreuer wohler und besser aufgehoben als in der „Anonymität“ des Internets. Hier muss der Fairness halber allerdings darauf hingewiesen werden, dass überregionale Vermittler und Direktbanken ihr Beratungsangebot vor Ort stark ausgeweitet haben und nach wie vor dabei sind, es zu verbessern. Einige Vermittler bieten auf ihren Webseiten bereits ausgezeichnete Informationen. Die Filialbanken auf der anderen Seite weiten ihre Aktivitäten im Online-Bereich aus. Die unterschiedlichen Welten scheinen sich mehr und mehr anzunähern. Es bleibt spannend, die weitere Entwicklung zu beobachten.

Das Gesetz des Cheops

Ihre Finanzierung kann immer nur so gut sein, wie die Abwicklung Ihres Kaufs oder Bauvorhabens. Das sollten Sie sich immer wieder vor Augen halten. Als kleine Erinnerung daran, gerade im Hinblick auf die Finanzierung, möchten wir Ihnen die Beachtung des „Cheops–Gesetzes“ ans Herz legen:

 „Was immer du baust, es wird teurer als berechnet und später fertig als geplant.“

Cheops, Pharao, 2500 v. Chr.

Nächster Beitrag:  Übersicht Baufinanzierung

 


Jetzt registrieren und sofort profitieren!

Ihre Vorteile als registrierter Bau-Forum24-Nutzer auf einen Blick:

  • Vertiefendes und branchenübergreifendes Expertenwissen
  • Regelmäßiger Newsletter mit aktuellen Trends der Branche
  • Lizenzfreie Nutzung der Hausideen
Registrieren