Expertenwissen: Vertragliche Festlegungen – Darauf kommt es an

Verrechnungspreise

+++ der ultimative Tipp zur Einhaltung des Budgets +++ Baukosten im Griff behalten +++ kein Freibrief für Abzocke +++ faire Abwicklung für beide Seiten +++ keine Angst vor Zusätzen und Änderungen +++ rechtzeitig an spätere Sonderwünsche denken +++ es gibt immer Änderungen, die Frage ist, was sie Kosten +++

· Baukostenschreck Nr. 1: Nachträge und Sonderwünsche
· So bleibt Ihr Budget im Rahmen.
· Stellen Sie den Beteiligten keinen Freibrief für Abzocke aus!
· So können Sie auch bei späteren Änderungen ruhig schlafen.
· So behalten Sie die Baukosten im Griff.
· So verlieren Sonderwünsche und Nachtträge ihre Schrecken.


Was haben folgende Attribute in der Baubeschreibung gemeinsam?

  • formschön
  • modern
  • baubiologisch
  • wertvoll
  • energieeffizient
  • CO2-sparend
  • ökologisch

Ob Sie es glauben oder nicht: Sie erhalten das Billigste, was überhaupt aufzutreiben ist und wenn Sie etwas Anständiges wollen, werden Sie zur Kasse gebeten. Es gibt Baubeschreibungen, die es fertig bringen, auf sechs bis acht Seiten ausschließlich die gesetzlichen und technischen Mindestanforderungen zu zitieren. Es würde genügen, sie auf einen einzigen Satz zu reduzieren:

„Die Ausführung erfolgt nach dem absoluten Mindeststandard, der aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen bzw. den technischen Anforderungen überhaupt möglich ist. Leistungen, die nicht ausdrücklich erwähnt sind, sind grundsätzlich nicht enthalten.“

Eine solche Formulierung werden Sie natürlich nirgends finden. Das wird sich im Gegenteil sehr viel anders lesen, zum Beispiel so: “Der Bauherr kann aus einer Palette hochwertiger, formschöner Fliesen im Materialwert von 30 €/qm nach eigenem Geschmack auswählen.“

Bei einer solchen Formulierung wird der Fachmann den Braten sofort riechen und wissen was gemeint ist, nämlich: “Die Auswahl beschränkt sich auf ein Sortiment von rund einem Dutzend Fliesen, die ohnehin kein Mensch nimmt, weil sie einfach grässlich sind. Als Großabnehmer erhalten wir Super-Sonderkonditionen, das heißt, wir bezahlen lediglich 7,50 €/qm. Mehr können wir bei einer Gutschrift oder Auswahl einer regulären Fliese natürlich nicht gutschreiben.“

Wer bei so einem Anbieter die Leistung herausnehmen möchte, wird nochmals überrascht sein, nämlich wie günstig Fliesenlegen sein kann.

Wer käme schon auf die Idee, dass bei der Formulierung „hochwertiger, formschöner Waschtisch im Wert von 600 € inkl. Accessoires“ nur 120 € für den reinen Waschtisch vorgesehen sind, wobei im Fall einer Gutschrift nochmals 60 % „Materialrabatt“ abgezogen werden.

Sehr beliebt bei einschlägigen Anbietern und empfindlich teuer für Bauherren wird es übrigens, wenn die gesamte Sanitär-Bemusterung auf dieser sogenannten Netto/Brutto-Basis abgewickelt wird. Und noch dreister wird es, wenn zusätzlich Sonderwunschaufschläge ins Spiel kommen. Das kann dann so aussehen:

  • regulärer Preis: 100 €
  • Gutschrift: 40 €
  • Preis für gleichwertigen Gegenstand inkl. Sonderwunsch-Aufschlag: 140 €

Im Ergebnis bedeutet das: Wenn Sie nur etwas anderes, auch wenn es gleichwertig sein sollte, bezahlen Sie das Doppelte des Listenpreises und das fünffache des Einkaufspreises. Noch lukrativer wird es für den Anbieter, wenn Sie tatsächlich etwas Höherwertiges aussuchen. Bei manchen Sortimenten wird Ihnen gar nichts anderes übrig bleiben, wenn Sie sich später vor Besuchern nicht zu in Grund und Boden schämen wollen.

Wenn Mehrpreise und Sonderwünsche direkt über die Handwerker abgewickelt werden, muss das für Sie kein Vorteil sein. Es gibt Anbieter, welche die später zu erwartenden Sonderwunschaufschläge gleich in ihrer Preiskalkulation und Vergabepraxis berücksichtigen. Ein überregional tätiger Franchise-Anbieter sieht z.B. ganze 3.000 € für die kompletten Sanitärarbeiten, also Installationen und Gegenstände, vor. Dieses Geld können Sie alleine für eine etwas exklusivere Duschabtrennung ausgeben. Um auf seine Kosten zu kommen, muss der ausführende Handwerker daher eine Sonderwunschabwicklung betreiben, die ziemlich genau so aussieht, wie oben beschrieben.

Wenn Sie nicht zum Opfer solcher Machenschaften werden wollen, bleibt nur eines übrig, nämlich die Sanitärgegenstände vor Vertragsabschluss zu bemustern und die Auswahl in den Vertrag aufzunehmen. Falls sich später doch etwas ändern sollte, geht es meist nur noch um Kleinigkeiten, die sich finanziell nicht mehr groß auswirken.

Als Alternative bietet sich auch bei den Sanitärgegenständen an, Verrechnungspreise auszuweisen. Die meisten Baubeschreibungen sind dafür aber nicht gedacht bzw. geeignet. Häufig wird nur ein Sortiment aufgelistet, dessen Wert sich allenfalls erahnen lässt, wobei fast immer offen bleibt, wie eine tatsächliche Verrechnung bei Auswahl anderer Sanitärgegenstände gehandhabt wird.

Nicht unfair wäre beispielsweise eine Abwicklung, bei der die Verrechnungspreise im vorhinein festgelegt werden und die Abrechnung mit der tatsächlichen Auswahl später brutto für brutto erfolgt, d.h. Mehr- oder Minderpreise ermitteln sich aus dem Vergleich der Listenpreise.

Die Beispiele oben haben hauptsächlich den Sinn, Sie für die Thematik zu sensibilisieren. Im Beitrag „Die Klippen in der Baubeschreibungerhalten Sie genauere Tipps zu den einzelnen Gewerken. Wichtig ist, dass Ihnen klar wird, dass Sie ohne nähere Beschreibung der einzelnen Leistungen immer die Katze im Sack kaufen. Wenn Sie beim Metzger einkaufen, ordern Sie auch nicht ein Stück Wurst, sondern z. B. 150 g Lyoner. Etwas anderes würde niemand akzeptieren, obwohl es nur um kleine Beträge geht.

Wichtig ist, dass Sie das Prinzip verstanden haben: Sie müssen vermeiden, in eine Situation zu kommen, in der Sie geknebelt werden können, weder vom Bauträger noch vom Handwerker.

Wenn Sie Sonderwünsche mit den beauftragten Handwerkern abwickeln können oder müssen, sind Sie deren Preisgestaltung auf Gedeih und Verderb ausgeliefert. Zumindest sind, wenn nicht im Vorfeld klare Vereinbarungen getroffen wurden, Ärger und Streitereien vorprogrammiert. Wenn Sonderwünsche über den Bauträger abgewickelt werden, ist der, wenn nähere Vereinbarungen fehlen, relativ frei in seiner Preisgestaltung. Wenn die Preise „ortsüblich“ und nicht eindeutig Wucher sind, haben Sie schlechte Karten. Allein die damit verbundene Streiterei sollten Sie möglichst vermeiden.

Die Thematik von späteren Änderungen und zusätzlichen Leistungen ist eine Grundproblematik bei fast jeder Baumaßnahme. Das Thema ist auch im kommunalen Bereich bestens bekannt. Es ist egal, ob es um den Bau eines Krankenhauses oder eines Einfamilienhauses geht. Die Kardinalfrage ist immer: Wie werden ursprünglich nicht vorgesehene Leistung und Änderungswünsche abgerechnet.

In ähnlicher Weise betrifft das Problem auch jede Architektenausschreibung. Wenn sie unvollständig oder fehlerhaft ist, kommt es zu sogenannten Nachträgen, bei denen der Auftraggeber keine Wahl hat, da er an den Anbieter gebunden ist. Änderungen können meist nicht von Drittfirmen ausgeführt oder separat ausgeschrieben werden

Bei zusätzlichen Leistungen ist die Situation ähnlich. Bei Ausschreibungen speziell im kommunalen Bereich, findet ein regelrechtes Katz- und Mausspiel zwischen Ausschreiber und Anbieter statt. Gewiefte Anbieter erkennen die Lücken und eventuelle Massenfehler einer Ausschreibung. Sie gewichten die Einheitspreise dann so, dass ein optisch günstiges Angebot entsteht. Für fehlende Leistungen werden dann Nachträge (= zusätzliche Angebote) gestellt, die sich an der Obergrenze des preislich Zulässigen bewegen.

Bei einem Familienhaus sollte es für einen gewissenhafter Architekten kein Problem sein, es vollständig und fehlerfrei auszuschreiben und in eine Vertragsform zu bringen, die spätere Nachträge weitgehend ausschließt. Beim schlüsselfertiges Bauen, ist das noch viel einfacher. Sie müssen sich nur über zweierlei im klaren sein:

  1. Je genauer Sie bereits bei Vertragsabschluss wissen was Sie wollen, desto besser. All das sollte Gegenstand des vertraglichen Leistungsumfangs sein. Lassen Sie sich keinesfalls damit vertrösten, dass man bestimmte Wünsche auch später regeln kann. Das wird generell erheblich teurer. Nicht alles lässt sich von vorneherein festlegen. Vieles muss sich im Laufe der Bemusterung sozusagen entwickeln und meist geht es ja auch darum, die Vorstellungen mehrerer Leute unter einen Hut zu bringen. Daher:
  2. Vereinbaren Sie für Positionen, bei denen Sie sich nicht schlüssig sind, Verrechnungspreise. Gehen Sie vorsichtshalber auch davon aus, dass das, was Ihnen besonders gut gefällt, in der Regel auch besonders teuer sein wird. Wenn Sie eine schicke Haustüre für beispielsweise 4.500 € unbedingt haben wollen, werden Sie mehr als froh sein, wenn Sie einen Verrechnungspreis von 3.500 € vertraglich vereinbart haben. Ohne entsprechende Festlegung fordern Sie den Bauträger geradezu auf Kasse zu machen. Es gibt Anbieter, die mangels Vereinbarung gerade einmal 1.200 € für die Haustüre gutschreiben. Wenn dann mehrere derartige Positionen zusammenkommen, haben Sie schnell Mehrkosten von 30.000 € bis 40.000 €, von denen sie „nicht viel sehen“.

Bei manchen überregionalen Anbietern arbeiten ganze Stäbe permanent an der Baubeschreibung. Die nüchterne und sachliche Bestimmung des Leistungsumfangs steht dabei nicht im Vordergrund. Da die Bau -oder Leistungsbeschreibung ein Marketinginstrument erster Güte ist, geht es darum, den Spagat zwischen einer möglichst günstigen Bauweise und einer ansprechenden Präsentation zu finden. Im Ergebnis werden Erwartungen geweckt bzw. wird ein Anschein erzeugt, der mit der Realität nicht viel zu tun hat.

Es wundert daher nicht, dass viele Baubeschreibungen von Werbeagenturen verfasst und gestaltet werden. Der Anbieter liefert lediglich einen oft mageren technischen Leistungsumfang.

Die Agentur zaubert daraus ein zukunftsweisendes, energieeffizientes Luxusambiente mit wegweisender Vision. Baubeschreibungen dieser Art, die grafisch und mit Worthülsen aufgepeppt sind, gibt es zuhauf. Man könnte sogar so weit gehen zu sagen, sie machen die Mehrzahl aus.

Wir können es nicht oft genug sagen: Was immer Ihnen ein netter Hausverkäufer mit seiner überzeugenden Art und seinem gewinnenden Lächeln verspricht, wenn es nicht schriftlich fixiert und Bestandteil der Vertragsunterlagen wird, ist es nichts, aber auch rein gar nichts wert. Sie riskieren sogar den Spott der Baubeteiligten, die Sie später mit ungläubigen Staunen fragen: Und das haben Sie ernst genommen? Oder: Haben Sie sich das denn schriftlich geben lassen?

Spätestens dann erkennt der geneigte Bauherr, dass er sich lieber nicht auf sein trügerisches Bauchgefühl oder windige Versprechungen eingelassen hätte und besser auf klaren Vereinbarungen bestanden hätte.

Sicherlich kann man nicht im voraus an alles denken. Es gibt aber eine Reihe von Positionen, die nahezu immer geändert werden, bzw. bei denen mit einer hohen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass es zu einem Sonderwunsch kommt. Wir haben unten eine Liste zusammengestellt, in der die wichtigsten Positionen enthalten sind. Wenn hierzu Verrechnungspreise vereinbart sind und der Leistungsumfang im übrigen (siehe oben) vollständig ist, kann eigentlich nicht mehr viel schief gehen. Es dürfte für keinen Anbieter eine allzu große Mühe darstellen, die Positionen zu bepreisen. Falls doch, oder falls die Werte verdächtig gering ausfallen sollten, müssen Sie Ihre Entscheidung vielleicht nochmals überdenken.

Wenn Sie Eigenleistungen in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, sich ein Angebot ohne diese Eigenleistungen machen zu lassen. Sie sollten sich aber den Mehrpreis für die einzelnen Gewerke bzw. Leistungen auswerten lassen mit dem Passus, dass diese Mehrpreise bei Auftragserteilung bis (Termin abhängig von der jeweiligen Leistung) Gültigkeit haben.

Zauberformel: Bei späteren Änderungen gelten folgende Verrechnungspreise: … Spätere Leistungsänderungen, gleich ob Mehrungen oder Minderungen, werden mit folgenden Verrechnungspreisen abgerechnet:

Beispiel für Liste Verrechnungspreise:

Leistung Einheit Materialpreis Verrechnungspreis  
Parkettbodenbelag qm 40,00 €/qm 57,23 €/qm  
Bodenfliesenbelag qm 40,00 €/qm 68,22 €/qm  
         
         

Wichtig: Es ist normal, dass im Zug der Detailfestlegungen Änderungen gegenüber der Baubeschreibung bzw. den vertraglichen Bestimmungen erfolgen. Sie sollten auf keinen Fall akzeptieren, dass diese Änderungen zu „Sonderwunschkonditionen“ abgerechnet werden. Die Verrechnungspreise müssen mindestens bis zur Freigabe der Werkplanung uneingeschränkte Gültigkeit haben. Es ist nicht zu beanstanden, wenn bei Änderungen in einem späteren Stadium andere Preise gelten oder Bearbeitungsgebühren erhoben werden. Sie sollten allerdings angemessen sein.. Da eine solche „Angemessenheit“ nur schwer zu bestimmen ist, wäre es von Vorteil, wenn die genauen Konditionen von vorneherein festgelegt und Bestandteil der vertraglichen Grundlagen sind.

Formulierungsvorschlag: Die genannten Verrechnungspreise gelten bei Festlegung/Änderung für Leistungen des Rohbaus bis Freigabe der Werkplanung, für Boden- und Wandbelägen bis Fertigstellung Rohbau usw. … Bei späterer Auftragserteilung oder Stornierung von Leistungen wird eine Abwicklungspauschale in Höhe von (10 % bis 25 %) berechnet. Darüber hinausgehende Kosten sind nachzuweisen.

Denken Sie immer daran: Es gibt vieles, was im Detail festgelegt werden muss und Sie werden sehr viel mehr nachträglich ändern, als Sie sich momentan vorstellen können. Ihr Baupartner weiß das natürlich. Bei vielen Anbietern ist die Abrechnung von Änderungen und Sonderwünschen daher das Profitcenter schlechthin.

Es liegt in der Natur der Sache, dass das Risiko bei Billiganbietern größer ist, als bei Firmen, die eine Komplettpreisphilosophie verfolgen. Je schlechter die Baubeschreibung, man könnte das auch „weniger aussagefähig“ nennen, desto sicherer können Sie davon ausgehen, dass die unumgänglichen „Sonderwünsche“ mit happigen Aufschlägen berechnet werden. Schon die Menge der unausweichlichen Nachberechnungen sorgt meist dafür, dass dem hoffnungsvollen Bauherrn das Lachen vergeht. Es gibt Anbieter, bei denen es völlig normal ist, dass sich ein Katalogpreis von 150.000 € auf 250.000 € steigert; keineswegs für eine exklusive Ausstattung. Der Mehrpreis wird nötig, um einen normalen aber vollständigen Leistungsumfang zu erreichen.


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