Expertenwissen: Hohe Schule der Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital ist für einen Baukredit erforderlich?


Wieviel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung erforderlich?

Es gibt verschiedene Theorien darüber, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung Ihrer Immobilie stecken sollten. In der Reihenfolge der Häufigkeit der gewöhnlich gegebenen Empfehlungen sind dies:

  • 20 % bis 30 %
  • so viel wie möglich
  • so wenig wie möglich

Die Wahrheit liegt nicht etwa in der Mitte. Es gibt sie nicht. Die Frage nach der sinnvollen Eigenkapitalhöhe ist abhängig von:

  • Ihren vorhandenen Möglichkeiten
  • Ihrem Einkommen
  • Ihrer Risikobereitschaft
  • der Bonität der Immobilie
  • Ihrer persönlichen Bonität
  • Ihren alternativen Anlagemöglichkeiten
  • der Nutzung der Immobilie
  • Ihrer beruflichen Situation
  • Ihrer Familiensituation und –planung

Für die meisten Baufinanzierungen gilt die Faustformel von 20 % bis 30 % Eigenkapital. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kann die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen. Es mag dann sinnvoll sein, so viel wie möglich fremd zu finanzieren, wenn nach Steuer bessere Anlagemöglichkeiten vorhanden sind.

Der Selbstständige mit eigenem Betrieb erwirtschaftet meist eine Eigenkapitalrendite, die deutlich über den momentanen Zinskosten liegt. Für ihn kann es ebenfalls Sinn machen, so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen.

Alle anderen sollten sich über folgendes im klaren sein: Je höher das Eigenkapital desto

  • niedriger ist die monatliche Belastung
  • höher ist der Immobilienwert, der finanziert werden kann
  • kürzer kann die Laufzeit eines Immobilienkredits gewählt werden
  • günstiger sind die Finanzierungskosten für das aufzunehmende Darlehen

Am günstigsten sind Grundschulddarlehen bis zu einer Höhe von 40 bis 50 % des Objektwerts (erstrangige Darlehen im sogenannten 1a-Bereich). Am teuersten sind Finanzierungen von 100 % und mehr (wenn zum Beispiel auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden).

Berücksichtigt man Objektbonität und persönliche Bonität kann zwischen einem – aus Bankensicht – hervorragenden und einem weniger guten Engagement eine Zinsdifferenz von 2 % und mehr liegen.

In der Praxis kann das bedeuten, dass die monatliche Belastung bei ansonsten gleichen Bedingungen statt 500 € üppige 1.500 € ausmacht. An diesen kumulativen Effekt von zu wenig oder nicht vorhandenem Eigenkapital denken die wenigsten. Mit anderen Worten: Je weniger Sie sich die Immobilie bzw. die Finanzierung leisten können, desto teurer wird sie.

Wer genügend anderweitige Sicherheiten stellen kann, erhält auch bei einer 100%-igen Finanzierung optimale Konditionen. Es spielt dann keine Rolle, ob Eigenkapital vorhanden ist oder nicht.

Auch gibt es Situationen, in denen Vermögen vorhanden, aber noch nicht frei ist (zum Beispiel Lebensversicherungen, noch nicht auszahlungsreife Bausparverträge, Anlagesparverträge). Vielleicht ist in absehbarer Zeit eine Erbschaft zu erwarten? In all diesen Fällen kann eine Finanzierung mit geringem oder fehlendem Eigenkapital durchaus sinnvoll sein; insbesondere wenn zu erwarten ist, dass die Bau- und Immobilienpreise weiter steigen

Wie Sie sehen, sind pauschale Empfehlungen ohne das nötige Hintergrundwissen oft ein schlechter Ratgeber. Für eine maßgeschneiderte Finanzierung sollten alle Rahmenbedingungen mit in Betracht gezogen werden. Falls Sie einen unabhängigen Berater konsultieren, müssen alle relevanten Informationen auf den Tisch. Wenn Sie mit den Geldgebern oder Vermittlern verhandeln, sollten Sie Ihre Situation selbst einschätzen können und wissen was sie wollen.

Die favorisierte Form wird daher in der Regel sein, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen, dafür aber eine Reserve für die Lebensführung zurückzubehalten. In vielen Fällen erweist sich aber gerade das als fataler Fehler:

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