Expertenwissen: Vertragliche Festlegungen – Darauf kommt es an

Zahlungsplan

+++ zentrale vertragliche Vereinbarung +++ Risikofaktor Nr. 1 +++ Überzahlungen vermeiden +++ schwer durchschaubare Materie +++ selbst Fachleute bisweilen überfordert +++ Märchen und Vorurteile +++ ein heikles Thema +++

  • So wichtig wie fast keine sonstige vertragliche Vereinbarung
  • Auf keinen Fall an der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren
  • Ziel des GÜ: möglichst hohe Vorauszahlungen, möglichst wenig Einbehalt.
  • Ihr Ziel sollte das genaue Gegenteil sein
  • Ideal: ein dem jeweiligen Bauvorhaben angemessener Zahlungsplan
  • Praxisproblem: standardisierte Zahlungspläne
  • Sie sind in der Regel nicht angemessen.
  • Nur wer die Leistungsabfolge kennt, kann einen Zahlungsplan beurteilen
  • Die Wertung von Angebot und Baubeschreibung genügt bei weitem nicht.
  • Vertrag und Zahlungsplan müssen immer mit einbezogen werden

Die Makler-und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (kurz MaBV) beinhaltet einen verbindlich geregelten Zahlungsplan für Bauträgerverträge. Also die Geschäftsvorfälle, bei denen die Übertragung eines Grundstücks oder grundstücksgleicher Rechte zusammen mit einer Bauverpflichtung vereinbart werden. Solche Verträge sind vorrangig Kaufverträge, was gegenüber dem reinen Bauleistungsvertrag eine rechtlich völlig andere Situation zur Folge hat. Das Grundstück samt Bauleistung steht bis zur Fertigstellung im Eigentum des Bauträgers. Der Käufer befindet sich dadurch in einer rechtlich wesentlich schwächeren Position als der Bauherr, der auf eigenem Grundstück baut.

Zahlungen des Käufers erhöhen die Vorleistung, ändern aber nichts an der Eigentumssituation. Dagegen gehen Bauleistungen, die auf dem Grundstück des Bauherrn erfolgen, sofort in dessen Eigentum über.

Der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung berücksichtigt nur sieben Einzelgewerke. Der Bauträger darf jedoch nur maximal sieben Teilzahlungen verlangen.

Dabei können die Raten aus den folgenden Prozentsätzen zusammengesetzt werden:

1.) 30 Prozent der Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück

2.) von der verbleibenden Vertragssumme

  • 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten
  • 8 Prozent für die Installation der Dachflächen und -rinnen
  • Jeweils 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizung, der sanitären Anlagen und der Elektroanlagen
  • 10 Prozent für den Einbau der Fenster, inklusive der Verglasung
  • 6 Prozent für den Innenputz; Beiputzarbeiten sind hiervon ausgeschlossen
  • 3 Prozent für den Estrich
  • 12 Prozent nachdem das Haus bezugsfertig ist
  • 3 Prozent für die Fassadenarbeiten
  • 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung des Hauses

Für den Fall, dass einige der genannten Leistungen nicht erforderlich sind, sieht die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass die jeweiligen Prozentsätze anteilig auf die verbleibenden Raten aufgeteilt werden.

Baufortschritt Anteil in % (gemäß MaBV)
1. Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten 30 der Gesamtsumme
2. Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 40 der Restsumme
3. Dachflächen, Dachrinnen 8 der Restsumme
4. Rohinstallation der Heizungsanlagen 3 der Restsumme
5. Rohinstallation der Sanitäranlagen 3 der Restsumme
6. Rohinstallation der Elektroanlagen 3 der Restsumme
7. Fenster mit Verglasung 10 der Restsumme
8. Innenputz ohne Beiputzarbeiten 6 der Restsumme
9. Estrich 3 der Restsumme
10. Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4 der Restsumme
11. nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) 12 der Restsumme
12. Fassadenarbeiten 3 der Restsumme
13. nach vollständiger Fertigstellung 5 der Restsumme

Faktisch wird mit der ersten Rate nach Makler- und Bauträgerverordnung das Grundstück bezahlt. In Ballungsgebieten entfallen jedoch häufig 60 % und mehr der Gesamtkosten allein auf das Grundstück, während es in unterentwickelten Regionen nur einen geringen Wertanteil hat. Die in der Praxis anzutreffende Preisspanne reicht von 20 € pro Quadratmeter bis zu 2.000 €. Allein mit Blick auf diesen Umstand erweist sich die MaBV als eher grobes Raster.

Ähnlich grob ist die Verteilung der reinen Herstellungskosten. Beim Bauträgervertrag ist weder dies, noch die Verteilung auf maximal sieben Teilzahlungen von ausschlaggebender Bedeutung.

Ganz anders beim reinen Bauvertrag. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen die allgemein zu wenig bekannt sind bzw. derer sich die meisten nicht bewusst sind.

Bei Bauverträgen Zahlungsplan frei vereinbaren

Frei von den Einschränkungen der Makler- und Bauträgerverordnung wird der Generalübernehmer dazu tendieren, seinen Zahlungsplan nicht zum eigenen Nachteil zu gestalten. Im Ergebnis kommt es meist zu Vorauszahlungen, die nicht dem Baufortschritt entsprechen. Grundsätzlich sollte aber nicht der Bauherr, sondern der Unternehmer in Vorleistung gehen.

Gegen dieses Prinzip wird in der alltäglichen Praxis nicht selten verstoßen. Ein besonders krasses Beispiel liefert ein am Münchner Markt nicht unbekannter Anbieter:

10 % bei Erhalt Auftragsbestätigung
15 % bei Übergabe Bauantrag
25 % bei Beginn Bodenplatte
25 % bei Beginn Dachstuhl
20 % bei Beginn Innenputz
5 % bei Beginn des letzten vereinbarten Leistungsgewerkes

​Die Zahlungsfrist beträgt 6 Tage ab Rechnungsdatum ohne Abzug.

Die Verwendung eines solchen oder ähnlichen Zahlungsplans hat eine Reihe von Nachteilen:

  • das Fertigstellungsrisiko im Fall einer Insolvenz ist enorm hoch
  • die Zwischenfinanzierungskosten sind unnötig hoch
  • die Machtposition verschiebt sich zugunsten des Anbieters (wer bei 50 % Leistungserbringung bereits 95 % der Zahlungen erhalten hat, kann Sie leicht am ausgestreckten Arm verhungern lassen)

Die grundsätzliche Problematik von Zahlungsplänen bei individuellen Bauvorhaben

Wollte man einen exakt zutreffenden Zahlungsplan ausarbeiten, müsste man diesen für jedes einzelne Bauvorhaben und für jeden vereinbarten Leistungsumfang individuell ermitteln. Dazu wäre allenfalls der Anbieter in der Lage, der dafür aber weder die Zeit noch das Interesse aufbringen dürfte. Was einem Fachmann ohne die Kenntnis der Vergabevereinbarungen schwerfallen dürfte, ist für einen Laien nahezu unmöglich, nämlich einen Zahlungsplan zu beurteilen oder einen möglichst zutreffenden Zahlungsplan zu bestimmen.

Die Schwierigkeit für den Anbieter ist, dass individuelle Zahlungspläne in der Praxis kaum realisierbar sind. Die damit verbundenen Probleme und der Aufwand im buchhalterischen Bereich und bei Leistungsänderungen sind nur schwer in den Griff zu bekommen.

Beispiel Rohbaukosten

Ungeachtet der Tatsache, dass der Leistungsumfang „Rohbau“ nicht einheitlich geregelt ist, schwirren Verhältniszahlen Rohbau/Ausbau von 50:50 und 40:60 herum, insbesondere in amtlichen Formularen.

Da die Häuser im Lauf der Zeit immer anspruchsvoller ausgestattet wurden und mittlerweile viel Technik im Hinblick auf die Einsparung von Energie verbaut wird, sind allein deshalb die früheren Verhältniszahlen mit Skepsis zu betrachten.

Eine Billigbauweise mit nicht vollständigem bzw. eingeschränktem Leistungsumfang ändert in der Regel nicht viel an den Rohbaukosten. Sie werden allerdings überproportional hoch ausfallen und können durchaus 60 % und mehr der Vertragsleistung ausmachen.

Bei einem sehr hochwertigen und umfassenden Leistungsumfang können die Rohbaukosten aber auch auf unter 25 % sinken.

Individuelle Überprüfung

Wenn Sie Kosten und Risiko reduzieren wollen, bleibt Ihnen bzw. einem von Ihnen beauftragten Berater nichts anderes übrig, als den vom Anbieter vorgeschlagenen Zahlungsplan zu überprüfen. In aller Regel wird das darauf hinauslaufen, dass Sie eine Anpassung verlangen. Das ist häufig relativ einfach möglich, beispielsweise mit folgenden Alternativen:

  • eine gewünschte Zahlungsrate vor Leistungserbringung wird nach hinten verschoben oder erheblich reduziert (unter Anpassung der übrigen Raten)
  • eine Zahlungsrate (oder mehrere) wird vom ersten Drittel in das letzte Drittel verschoben
  • die Schlussrate bzw. die beiden letzten Raten werden so erhöht, dass für Fertigstellung und Mängelbeseitigung eine ausreichende Sicherheit vorhanden ist

Die meisten Auftraggeber sind Laien. In der Regel werden sie nicht in der Lage sein zu beurteilen, ob ein Zahlungsplan angemessen ist. Auch Architekten tun sich damit nicht selten schwer, wenn sie sich lediglich den Zahlungsplan, nicht aber den vereinbarten Leistungsumfang genau ansehen. Viele Architekten sind auch mit den Gepflogenheiten schlüsselfertige Anbieter zu wenig vertraut. Umgekehrt neigen die diversen Verbände, die sich der Bauherrenberatung verschrieben haben, dazu, den Anbietern generell unlautere Absichten zu unterstellen. Das ist allerdings nicht der Fall. Entgegen einem gerne gehegten Generalverdacht hat die Mehrheit der Anbieter durchaus faire Vertragsbedingungen und auch entsprechende Zahlungspläne.

Dennoch verbleiben eine Menge Firmen, bei denen mindestens der Zahlungsplan überprüft und auf eine realistische Größenordnung gebracht werden muss.

Zunächst sollten Sie selbst Ihren gesunden Menschenverstand mit einschalten und sich den Zahlungsplan im Detail ansehen. Allein daran hapert es in vielen Fällen.

Grundsätzlich sind die Vertragsbedingungen, insbesondere der Zahlungsplan, wesentlicher Bestandteil eines Angebots.

Viele Bauherren sehen auf den Preis wie das Kaninchen auf die Schlange, vergleichen einige Eckdaten in der Leistungsbeschreibung und treffen so ihre Entscheidung. Ein solches Auswahlverfahren führt aber fast immer zu einer Fehlentscheidung, die mit einem bitteren Erwachen enden kann.

Sie können sich nicht selten viel Zeit sparen, wenn Sie sich nicht nur die Leistungsbeschreibung, sondern auch das Vertragsformular und insbesondere den Zahlungsplan des Anbieters Ihrer Wahl ansehen, bevor Sie sich auf stundenlange Verkaufsgespräche einlassen. Sie können so sehr schnell das Terrain sondieren, denn viele der klassischen „schwarzen Schafe“ werden sich hierauf nicht einlassen. Bei anderen werden Sie feststellen, dass zumindest Zweifel an deren Seriosität angebracht sind. Die meisten seriösen Anbieter werden Ihnen diese Informationen gerne geben.

Fallen Sie auf diese üble Masche nicht herein

Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht eine erste Rate von bis zu 30 % nach Beginn der Erdarbeiten vor. Davon abgesehen, dass sowohl die Ratenhöhe als auch der Fälligkeitszeitpunkt nicht sonderlich glücklich gewählt sind, stellt diese Rate darauf ab, dass der Bauträger mit dem Grundstück in Vorleistung gegangen ist.

Es gibt findige Anbieter, die diesen Zahlungsplan unverändert für einen Bauleistungsvertrag verwenden und die damit – da sie Ihnen ja kein Grundstück liefern – horrende Vorleistungen kassieren.

Ganz dreiste Anbieter deklarieren einen solchen Zahlungsplan dann auch noch als „amtlich“ oder gar „amtlich vorgeschrieben“.

Findige Vertreter ihrer Zunft schaffen es, die Vorleistungen noch weiter nach vorne zu verlagern mit Zahlungsplänen, die die „Grundstücksrate“ der Makler- und Bauträgerverordnung so oder ähnlich aufteilen:

  1. Erteilung der Auftragsbestätigung 7,5 %
  2. Fertigstellung der Werkplanung 7,5 %
  3. Beginn der Erdarbeiten 15 %

Auf 15 Raten verteilt kann auf den ersten Blick durchaus der Eindruck eines ausgewogenen Zahlungsplans entstehen. Nicht selten ist der dann noch besonders clever überschrieben mit Formulierungen wie (Originalzitat):

„Die Zahlungsabrufe erfolgen auf Grundlage der amtlich vorgeschriebenen Makler-und Bauträgerverordnung mit folgenden Fälligkeiten:

1.      Erteilung der Auftragsbestätigung 7,5 %
2.      Fertigstellung der Werkplanung 7,5 %
3.      Beginn der Erdarbeiten 15 %
4.      Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmer 28 %“

usw. anteilig entsprechend MaBV

Eine einfache Probe aufs Exempel

Sehen Sie sich den Zahlungsplan darauf hin an, wie viel Sie zu dem Zeitpunkt zu zahlen haben, zu dem der Oberboden abgeschoben ist oder nicht mehr als ein Loch im Grundstück (die Baugrube) vorhanden ist. Sicherlich hatte Ihr Anbieter bis zu diesem Zeitpunkt Vorleistungen. Die Frage ist nur, was diese Vorleistungen für Sie wert wären, wenn das Unternehmen genau nach Ihrer Zahlung die Grätsche machen würde.

Wenn Sie diese Vorleistungen in Anlehnung an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und heruntergerechnet auf die tatsächlichen Bauleistungen bewerten wollen, ergeben sich maximal folgende Beträge bezogen auf Ihren Vertragspreis:

  • 2 % für die Eingabeplanung
  • 3,2 % für die Werkplanung
  • 0,8 % für Statik und EnEV-Berechnung

Die tatsächlichen Ausgaben bzw. Kosten Ihres Anbieters – und das ist jetzt wirklich aus dem Nähkästchen – liegen bei allenfalls einem Drittel, also bei rund 7.000 € für ein 350.000 €-Haus. Diese Zahlen sind wohlgemerkt keine Empfehlungen für einen Zahlungsplan. Sie sollen Ihnen lediglich helfen, ein Gespür für den Wert erbrachter Vorleistungen zu entwickeln.

Hilfestellung bei der Überprüfung eines Zahlungsplans

Wenn Sie die Aufgabe angehen, werden Sie häufig feststellen, dass nicht alles mit rechten Dingen zugehen kann. Etwa wenn, wie bei dem Beispiel eingangs, rund 95 % für einen besseren Rohbau fällig werden.

Allerdings werden Sie vielleicht erkennen, dass Sie alleine auf weiter Flur sind. Es gibt in ganz Deutschland nur eine Handvoll Baupreis-Sachverständige. Für die Begutachtung eines Zahlungsplans werden sie kaum infrage kommen.

Wenn Architekten schon Schwierigkeiten haben, wird sich ein Jurist ganz sicher nicht die Finger an Ihrem Zahlungsplan verbrennen wollen. Sie können aber gerne die Probe aufs Exempel machen.

In der einschlägigen Fachliteratur ist rein gar nichts über das Thema zu finden, lediglich die Makler- und Bauträgerverordnung wird ausgiebig thematisiert. Das gleiche gilt für das Internet mit den üblichen Schwierigkeiten, die Spreu vom Weizen zu trennen.

Auf vielfachen Wunsch haben wir daher ein Serviceangebot für Sie bereitgestellt, das Sie hier finden: (Link)

Als registrierter Nutzer können Sie uns die jeweiligen Unterlagen zumailen und Sie erhalten kostenlos eine Beurteilung Ihres Zahlungsplans nach einem Schulnotensystem. Für eine geringe Servicepauschale stehen weitere Leistungen bis hin zur detaillierten Aufschlüsselung Ihres Bauvorhabens in Kostenbestandteile und einer entsprechenden Zahlungsplanempfehlung zur Verfügung.

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