Der Fluch der Nachfinanzierung
Der Fluch der Nachfinanzierung
So manche Finanzplanung geht naiv von der Annahme aus, dass die kalkulierten Gesamtkosten auch eingehalten werden. Das ist in der Praxis nahezu nie der Fall. Meist ist die Frage nicht ob, sondern um wie viel die Kosten überschritten werden. Die Käufer von Wohnungen sind weniger betroffen, als die Bauherrn von Häusern.
Es ist ein heikles Thema, über das bei Abschluss eines Bau- oder Kaufvertrags nie, bei Abschluss eines Finanzierungsvertrags viel zu selten gesprochen wird.
Im Billigsektor gibt es Hausanbieter, die im Durchschnitt auf Nachforderungen von rund 1/3 des ursprünglichen Hauspreises kommen. Wer da einst „auf Kante“ finanziert hat, hat später nichts zu lachen.
Der Fehler liegt meist weniger bei der Finanzplanung, als einer Bau- oder Kaufentscheidung auf Grundlage einer nicht ausreichenden Kostenkalkulation.
Die Anbieter halten sich freilich mit Warnungen sehr zurück. Schließlich wird an Sonderwünschen und Extras gut verdient. Meist kommt die Erkenntnis zu spät, dass ein anderer Baupartner vielleicht doch die bessere Wahl gewesen wäre. Allerdings sind nicht wenige Bauherren auch selbst schuld, weil sie mit ausufernden Sonderwünschen – man baut ja schließlich nur einmal – selbst die Kosten in die Höhe katapultiert haben.
Wenn die Eigenmittel aufgebraucht sind, und sich auch anderweitig kein Geld auftreiben lässt, bleibt nur noch der Gang nach Canossa, d.h. zur finanzierenden oder einer anderen Bank.
Gewöhnlich folgt ein schmerzlicher Nachhilfeunterricht zum Thema Baufinanzierung. Sie haben noch nie etwas von Beleihungswert oder Beleihungsgrenze gehört? Pech für Sie! Sie kennen nicht den Unterschied zwischen einem erstrangigen und einem nachrangigen Darlehen, einer 1a- und einer 1b-Grundschuld? Bedauerlich!
Was Sie schnell lernen werden ist, dass eine Nachfinanzierung teurer, meist sehr viel teurer kommt, als die ursprüngliche Finanzierung.
Wie können Sie das vermeiden? Eigentlich ist es ein Hauptanliegen dieser Webseite Ihnen zu helfen, den kompletten Vorgang des Eigentumserwerbs oder Hausbaus zu optimieren, insbesondere unnötige Kosten zu vermeiden. Als registrierter Nutzer dürften Sie eigentlich gar nicht in eine solche Situation kommen. Dennoch ist Vorbeugen besser, als späteres Jammern. Das sollten Sie beachten:
- Die zu erwartenden Kosten müssen von Anfang an so genau wie möglich festgelegt sein.
- Das gilt besonders für Extras und Sonderwünsche. Später werden sie wesentlich teurer.
- Die Kostenplanung muss sämtliche Neben- und Zusatzkosten beinhalten.
- Spätere Änderungen sind möglichst zu vermeiden.
- Die Finanzplanung muss Reserven für den Worst Case vorsehen. Es wird immer etwas nicht so laufen wie geplant.
- Ein Sondertilgungsrecht in Höhe von 5 % bis10 % der Darlehenssumme ist meist kostenlos. Zu hohe Reserven können Sie damit problemlos wieder abbauen.
Lassen Sie im Finanzierungsdarlehen eine sogenannte Reserveoption vorsehen. Viele Institute bieten bis zu 20.000 € ohne Zusatzkosten an, falls diese Option nicht in Anspruch genommen wird.
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