Expertenwissen: Fotografie für Immobilien

Fotografieren – Crashkurs für den Immobilienverkauf

Empfehlungen zur Fotoausrüstung sind hier zu finden:
Immobilien fotografieren – die Ausrüstung“.
Dort wird  Equipment empfohlen, das für die Immobilienfotografie sinnvoll ist.
Diese Informationen sind ist für diesen Artikel von Vorteil.

  • Fotos für den Immobilienverkauf entscheidend
  • Professionelle Fotos aufwendig
  • Externe Forografen teuer
  • Speziell Innenaufnahmen schwierig
  • Nicht mit Aufnahmen sparen
  • Raw- oder JPEG-Format
  • Hochwertig nur mit Bildbearbeitung

Gute Fotos für den Immobilienverkauf entscheidend

Die Bedeutung guter Fotos für die Vermarktung von Immobilien kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Sie sind die Visitenkarte des Objekts, der erste Eindruck auf den Online-Portalen und der wichtigste Bestandteil der Verkaufsunterlagen, des Exposés. Gute Fotos können Wunder wirken. Sie haben wesentlichen Anteil daran, ob sich ein Interessent überhaupt für das Angebot interessiert und ob es zu einer Besichtigung kommt.

Wo und wie wir wohnen bestimmt in hohem Maße unsere gesamten Lebensumstände. Besonders bei einer eigengenutzten Immobilie wird eine Kaufentscheidung zu einem gehörigen Teil aus emotionalen Gründen getroffen. Ein gutes Bauchgefühl stellt sich jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen ein, und dazu gehört zuallererst eine ansprechende Präsentation der Immobilie in Form möglichst guter Fotos.

Professionelle Fotos aufwendig und nicht billig

Ein Berufsfotograf berechnet für 10 Immobilienfotos ca. 400 €-500 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Für weitere Aufnahmen gilt in der Regel ein Rabatt von 10-20 %. Eine Bildbearbeitung kostet extra. Mit nur 10 Fotos lässt sich vielleicht ein gebrauchter Artikel bei eBay verkaufen. Für ein verkaufsstarkes Immobilien-Exposé sind 60, besser 80 Aufnahmen erforderlich, die in der Regel fast alle in einem Programm wie Photoshop nachbearbeitet und optimiert wurden. Es ist zeitsparender aus der Hand zu fotografieren, als vom Stativ, und die Bilder dann später am Computer auszuwählen und nachzubearbeiten. Das setzt voraus, dass die 4-5-fache Menge der später tatsächlich verwendeten Fotos aufgenommen wird. Egal mit welcher Technik aufgenommen, die Kosten für professionelle Fotos am Beispiel eines Einfamilienhauses bewegen sich in einer Größenordnung von 3000 € aufwärts.

Oft wird am falschen Fleck gespart

Eine solche Investitionen wäre in vielen Fällen zwar angebracht. Man scheut sie jedoch aus verständlichen Gründen: Der Makler, wenn er keinen sicheren Alleinauftrag hat und der Privatverkäufer, weil ihm die Vorteile nicht klar sind.

Untersuchungen aus den USA zeigen, dass mit schlechten Fotos präsentierte Immobilien zwischen 5 % bis 10 % weniger Verkaufserlös erzielen. Dennoch wird die überwiegende Anzahl der Immobilienfotos mit Kompaktkameras aufgenommen und auch Handys erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Entsprechend sind die Ergebnisse: Rund 50 % der Immobilienfotos sind veinfach nur schlecht, und führen zu einer Unterrepräsentation der Immobilie.

Renommierte Maklerfirmen haben zwar gelegentlich 08/15-Exposés – ein Fluch der Routine – präsentieren aber meist ausgezeichnete Fotos. Man treibt hier aus gutem Grund einen gewissen Aufwand und hat entweder in den eigenen Reihen entsprechendes Know-how oder nimmt Hilfe von außen in Anspruch.

Im Vertrauen auf Ansehen und Marktstellung scheint manchen Immobilienabteilungen der Banken die Anfertigung guter Fotos als unnötige Anstrengung oder vermeidbare Geldausgabe. Bei einem Vergleich mit den Top-Maklern tun sich hier Welten auf. Man versteht, warum die vermehrt zu beobachtende Zusammenarbeit für beide Seiten ein Gewinn sein dürfte.

Die Immobilienfotografie – schwieriger als gedacht

Die Immobilienfotografie ist in mehrerlei Hinsicht eine knifflige Angelegenheit. Das hat mit unserer Wahrnehmung zu tun und der Signalverarbeitung im Gehirn, die uns nicht bewusst wird. Gegenüber der Kamera sehen wir mit zwei Augen und damit räumlich. Obwohl unser Auge hinsichtlich der Brennweite einem sogenannten Normalobjektiv (ca. 50 mm bei Kleinbild) entspricht, nehmen wir einen erweiterten Gesichtskreis wahr und sehen aus der Bewegung, d.h. nicht statisch sondern dynamisch. Ein ähnlicher Eindruck entsteht bei einem Foto, wenn ein Weitwinkelobjektiv verwendet wird, mit dem sich drei Wandseiten aufnehmen lassen. Allerdings ist dabei die Tiefenwirkung anders als bei menschlichen Auge.

Die Verwendung eines Normalbjektivs für Immobilienaufnahmen würde allerdings dazu führen, dass ein Scheuklappeneffekt entstünde. Statt eines Schlafzimmers würde man ein Bett aufnehmen, und die räumliche Wirkung wäre dahin. Was den Bildausschnitt angeht geht es letztlich immer darum, den bestmöglichen Kompromiss zu finden.

Beschränkungen bei Innenaufnahmen

Bei Innenaufnahmen besteht eine zusätzliche Schwierigkeit: Im Gegensatz zu Außenaufnahmen kann der Abstand nicht beliebig vergrößert werden kann. Diese Aufgabe übernimmt idealerweise ein Ultraweitwinkelzoom, das allerdings bei großen Bildwinkeln (= kleinen Brennweiten) den Raumeindruck übertreibt und die Randbereiche verzerrt. Hier ist also Fingerspitzengefühl und Disziplin vonnöten, d.h. es sollte nicht weniger Brennweite als nötig verwendet werden.

Schwierige Belichtungsverhältnisse

Eine weitere Herausforderung bei Innenaufnahmen ist die Belichtung.. Bei korrekt belichteten Wänden werden die Fenster zu weißen Flecken. Belichtet man auf die Fenster werden die Wände zu dunkel. Es gibt verschiedene Wege, dieses Problem zu meistern. Spitzenfotografen, die für einschlägige Magazine oder Architekturzeitschriften arbeiten, treiben gelegentlich einen Aufwand, der an den von Filmproduktionen heranreicht. Das kann ein umfangreiches Beleuchtungs-Setup sein, das den Raum in Tageslicht der gleichen Farbtemperatur wie außen taucht. Es gibt aber auch die Möglichkeit, die Fenster mit Filterfolie abzukleben. Der Fotograf steht dabei vor dem weiteren Problem, dass die zusätzliche künstliche Beleuchtung stört, wenn möglichst viel vom Raum zu sehen sein soll. Ein Problem, dass bei einer Filmproduktion kaum auftritt.

Warum keine normalen Blitzaufnahmen?

Nicht, dass wir von dieser Möglichkeit noch nichts gehört hätten. Damit lassen sich Menschen leidlich, Räume aber kaum vernünftig fotografieren. Die Aufnahmen werden flach und unregelmäßig belichtet. Und das fällt bei Räumen sehr viel mehr auf, als bei Personen.

Eine akzeptable Möglichkeit: Aufhell-Blitzen

Brauchbare Ergebnisse lassen sich auf folgende Art erzielen:
Es wird auf die Fenster belichtet und der Blitz lediglich als sogenannter Aufhell-Blitz verwendet, wodurch die Wände stärker belichtet werden. Dazu muss in der Kamera die Blitzwirkung reduziert werden, mindestens um zwei Drittel Blendenstufen, abhängig von der Aufnahmesituation aber auch um bis zu zwei Blendenstufen. Kontrolliert nach der Aufnahme sofort, lässt sich sofort feststellen, welche Mischung geeignet ist. Es empfiehlt sich im Zweifel eine Belichtungsreihe zu erstellen.

Nicht mit Aufnahmen sparen!

Es ist grundsätzlich von Vorteil für einen einzigen Raum ca. 10-15 Aufnahmen zu machen. Dabei sollten sowohl die Perspektiven wie die Belichtung variiert werden. Mit Blitz aufgehellte Aufnahmen können dabei eine Art Backup-Funktion übernehmen: Meist sind sie zwar nicht berauschend, aber zumindest verwendbar, wenn nichts Besseres zur Verfügung steht.

Mit Blick auf die spätere Bildbearbeitung fotografieren

In Zeiten der digitalen Fotografie stehen uns ganz andere Möglichkeiten zur Verfügung, als zur Filmzeiten. Das gilt sowohl für die spätere Belichtungskorrektur als auch für die Verzeichnungskorrektur. Allerdings gilt hier: Je sorgfältiger fotografiert wird, desto weniger muss nachgearbeitet werden.

In vielen Fällen erspart die Nachbearbeitung jedoch eine aufwendige Standortwahl (bei Außenaufnahmen etwa eine Hebe-Bühne bzw. Leiter) oder die Verwendung eines teuren Tilt-and- Shift-Objektivs. Die unvermeidlichen stürzenden Linien oder eine bei der Aufnahme verkantete Kamera lassen sich im Photoshop auch nachträglich korrigieren. Puristen, die das ablehnen vergessen gerne, dass so etwas auch zu Filmzeiten schon praktiziert wurde. Es war nur erheblich aufwendiger (Abwedeln, Verkanten der Auflageebene usw).

Photoshop und Co.

Bildbearbeitungssoftware ist aus dem modernen fotografischen Alltag nicht mehr wegzudenken. Photoshop und Lightroom gehören zum selbstverständlichen Handwerkszeug – von Spezialdisziplinen (aktuelle Sport- und Reportagefotografie) einmal abgesehen. An diesem Punkt kommen Gelegenheitsfotografen, aber auch mancher, der Immobilienfotografie nur nebenher mitbetreibt, schnell an Grenzen. Für den Privatverkäufer, wird sich die Einarbeitung in Photoshop oder das kostenlose Gegenstück aus der Linux-Welt „Gimp“ kaum lohnen, wenn er nicht zusätzliche fotografische Ambitionen hegt. Für wen Fotografieren jedoch zum beruflichen Alltag gehört, und sei es nur am Rande, wie zum Beispiel bei Maklern, der sollte sich damit beschäftigen. Zumal für den Anfang einige wenige grundlegende Funktionen genügen. (Einen Crashkurs „Photoshop für Immobilienfotografen“ haben wir in Vorbereitung).

Immobilienfotos sind keine Dokumentaraufnahmen

Es geht darum, die Immobilie so anschaulich wie möglich zu präsentieren und ins rechte Licht zu setzen. Mit Bildbearbeitung lassen sich aus guten Fotos atemberaubende Aufnahmen machen, aber auch durchschnittliche oder gar unvollkommene Bilder erhalten ein professionelles Aussehen. Wenn das Wetter nicht mitspielt, lässt man die Sonne aufgehen und tauscht einen trüben Himmel gegen einen azurblauen mit weißen Wolken aus. Das kann relativ aufwendig sein und ist nichts für Anfänger dennoch: Die Wirkung ist immer wieder frappierend.

Raw oder JPEG?

Im Raw-Format werden die originalen Aufnahmedaten weitgehend unbearbeitet gespeichert. Im JPEG-Format werden die Bilder quasi in der Kamera entwickelt. Viele Profis fotografieren ausschließlich in Raw. Grund genug für viele Amateure, das auch zu tun, ohne genau zu wissen, warum. Für Berufsfotografen steht der Workflow im Vordergrund. Je nach Einsatzgebiet kann der auch für JPEG sprechen. Für weniger professionelle Fotografen bietet JPEG gewisse Vorteile. Im Wesentlichen sind das:

  •         Zeitersparnis
  •         Bildoptimierung bereits in der Kamera
  •         Möglichkeit der automatischen Objektivkorrektur

Die Objektivkorrektur funktioniert nur bei Objektiven des Kameraherstellers und nur bei neueren Kameras. Dafür sind die Ergebnisse teilweise fast unglaublich. Neuere Kameras, in der Regel die spiegellosen, sind in der Lage selbst ältere Objektive über deren eigentliche optische Leistung hinaus zu verbessern. Aber auch die Leistung der aktuellsten Objektive wird per Software nochmals auf ein Niveau gesteigert, das man noch vor wenigen Jahren für nicht möglich hielt, und das nur Objektive in der Preisklasse oberhalb 5000 € erreichen konnten.

In JPEG fotografieren + Raw als Backup

Der Spielraum für die nachträgliche Bearbeitung  ist in  Raw größer als in JPEG. Dieser Vorteil schwindet jedoch, je besser die Kameras werden. Mit aktuellen Vollformat-Modellen lassen sich bei ISO 12.800 und stabilisierten Objektiven bei spärlicher Beleuchtung auch aus der Hand noch Fotos erzielen, die auch in einem gedruckten Exposé gestochen scharf wirken.

Wer auf Nummer Sicher gehen will, kann beide Formate gleichzeitig verwenden, wobei für Raw durchaus eine kleinere Dateigröße ausreichen kann. Für Exposés genügt das allemal. Allerdings ist darauf zu achten, dass tendenziell eher unter-  als überbelichtet wird. Während überbelichtete Bildstellen unrettbar verloren sind – sie sind einfach weiß, ohne jede Bildinformation – kann aus unterbelichteten, nahezu schwarz erscheinenden Bildteilen oft noch erstaunlich viel herausgeholt werden, besonders im Raw-Format.

Bitte beachten: Ob die zusätzliche Verwendung des Raw-Formats Sinn macht, hängt vom  verwendeten Workflow ab. Speziell wenn genügend Aufnahmen gemacht werden, verliert das zusätzliche Raw-Format an Bedeutung. Ubrigens: Wer mit Photoshop umgehen kann hat, von wenigen Ausnahmen abgesehen (z. B. der Tiefendynamik bei sehr dunklen Stellen), die gleichen, oder sogar bessere Möglichkeiten.
Tipp: Da dies unter Fotoenthusiasten ein heißes Thema und auch unter Profis nicht unumstritten ist, gibt es zu den näheren Einzelheiten einen eigenen Beitrag.

Fortsetzung in Kürze.

 

 

 


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