Hausverkauf: So bestimmen Sie selbst den optimalen Verkaufspreis

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Georeferenzierung und Geostatistik sind nicht genug

Die Begriffe Georeferenzierung und Geostatistik sind im allgemeinen Sprachgebrauch trotz ihrer überragenden Bedeutung im zunehmend digitalisierten Alltag noch kaum angekommen.

Bei der Georeferenzierung wird, vereinfacht gesagt, auf bekannte Standortdaten zurückgegriffen, bei der Geostatistik werden, eventuell zusätzlich oder ausschließlich, regional und/oder historisch unterschiedliche Daten hochgerechnet. Ein Algorithmus bestimmt beispielsweise aus durchschnittlichem Grundstückspreis, historischen Verkaufsfällen, Kriminalitätsrate uvm. den Wert Ihrer Immobilie.

In den USA funktioniert das perfekt, da für die Häuser einer Region sämtliche Daten zur Verfügung stehen, alle Verkaufsvorfälle archiviert sind, sogar über 20 Jahre zurückliegend, und es zu Steuerzwecken eine amtliche Einwertung gibt. Alle Daten sind öffentlich zugänglich.

Datenschutz gibt es in den USA praktisch nicht, zumindest nicht in dem Sinn, den wir darunter verstehen. Dadurch wird eine wirklich genaue Immobilienbewertung zum Kinderspiel.

In Europa ist die Datenlage außerordentlich dünn, so dass der Versuch, die Amerikaner nachzuahmen bestenfalls putzig wirkt. Die Ergebnisse sind mehr oder weniger stümperhaft gleichen gelegentlich besseren Ratespielen. Big Data entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als Hochrechnung oder Extrapolation dürftigen Faktenmaterials, und angeblich künstliche Intelligenz als eine Art Schwacke-Liste für Immobilien.

Die Bewertung von Autos und Immobilien ist nicht vergleichbar

Die sogenannte Schwacke-Liste ermittelt den Restwert von gebrauchten Kraftfahrzeugen anhand von Fahrzeugtyp, Baujahr, Ausstattung und Kilometerstand. Neupreise lassen sich mit absoluter Genauigkeit anhand von Herstellerangaben bestimmen. Der Rest ist Marktbeobachtung. Der Mobilität des kurzlebigen Handelsguts entsprechend übersteigen regionale Marktunterschiede kaum den Wert einer Tankfüllung.

Die Situation bei Immobilien könnte gegensätzlicher nicht sein. Es gibt keine zwei genau gleichen Häuser. Schon die Preisfindung für Neubauvorhaben erweist sich in der Praxis als außerordentlich schwierig, erst recht aber die Bewertung von Bestandsimmobilien.

Ähnlich dürftige Angaben wie bei einer Online-Immobilienbewertung – etwa nur Baujahr und Kilometerstand – würden eine Kfz-Bewertung von vorneherein sinnlos machen. Obwohl der Bewertungsgegenstand Immobilie erheblich komplexer ist, tut man so, als wäre dies dennoch möglich.

Die kostenlose Immobilienbewertung von Internet-Maklern und Online-Diensten

Diese „kostenlose Immobilienbewertung“ bedeutet im allgemeinen:

1. Sie bezahlen mit der Preisgabe und Weitergabe ihrer persönlichen Daten. Wenn Sie dem nicht zustimmen, lässt sich die Anfrage gar nicht erst abschicken. Das ist legal, aber so hat sich der Gesetzgeber Datenschutz sicher nicht vorgestellt. (Die Datenschutzerklärung liest ohnehin kein Mensch. Falls doch, entpuppt sie sich nicht selten als bessere Werbebroschüre.)
2. Es folgt die „Qualifizierung“ Ihrer Anfrage. Eine nette Dame ruft an und stellt fest, ob die Telefonnummer auch stimmt, und ob Sie tatsächlich ein potentieller Kunde sind. Für die Lagebeurteilung wäre die genaue Adresse notwendig und zusätzliche Angaben wären von Vorteil (Je mehr Sie preisgeben, desto mehr wird Ihre Adresse jetzt wert).
3. Je nachdem, wie man Sie einschätzt, erhalten Sie entweder
   – nichts
   – eine nichtssagende Bewertung („Der Wert ihrer Immobilie liegt zwischen 535.000 € und 975.000 €. Es gibt Anbieter die mit „Verkehrswertermittlung“ werben, die sie in ihren AGBs dann zu einer „groben Schätzung“ relativieren.)
   – den Anruf eines Vertriebsmitarbeiters, der Sie gern besuchen würde (man möchte sich ein genaueres Bild vor Ort machen).
4. Falls Sie einem Ortstermin zustimmen, wird ein hartnäckiger Außendienstler versuchen, sofort einen Vermittlungsauftrag abzuschließen. Mindestens aber wird er versuchen, weitere Informationen, insbesondere Ihre Preisvorstellung bzw. die Größenordnung herauszubekommen, zu der Sie bereit sind, einen Vermittlungsauftrag zu erteilen. Eine spätere schriftliche „Bewertung“ wird dann nicht selten in entsprechender Höhe liegen (Wenn ein Alleinauftrag erst einmal erteilt ist, kann man den Angebotspreis immer noch auf einen realistischen Wert korrigieren.).

Das Geschäftsmodell: zwischen unseriös und irreführend

Eine seriöse Immobilienbewertung mit nur einer Handvoll Angaben ist ausgeschlossen. Es gibt Bewertungsalgorithmen, die ausschließlich geostatistisch arbeiten. Die meisten allerdings fragen Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße ab, interessieren sich aber weder für Unterkellerung, Garagen, Ausstattung, Zustand, Modernisierungsmaßnahmen, Mängel usw., also genau die Faktoren, die für eine Bewertung wesentlich sind.

Eine solche Online-Immobilien-Bewertung ist reine Zeitverschwendung. Schlimmer noch: Sie begeben sich mit Preisgabe Ihrer Daten in die Hände von meist unseriösen Geschäftsmodellen.

Ab Phase 3 (siehe oben) sind Ihre persönlichen Daten einen mittleren vierstelligen Betrag wert. Kommt es zu einem Vermittlungsauftrag, sind für Ihre Adresse branchenüblich 2 % des erzielten Verkaufspreises zu vergüten.

Es gibt Internet-Makler, die sowohl mit „eigenen Maklern“ als auch „Kooperationspartnern“ arbeiten. Andere vermitteln „die besten Makler ihrer Region“. Aber egal: Wenn Sie sich auf dieses Genre einlassen, werden Sie selten auf die Besten ihres Fachs treffen, und den Mangel an Fachkompetenz eventuell teuer bezahlen. Die Chancen dazu sind relativ vielfältig.

Bessere kostenlose Alternativen für eine Immobilien-Bewertung

Das Unternehmen Sprengnetter liefert Datenmaterial und Software für die professionelle Immobilienbewertung, die von Gutachtern insbesondere für die Verkehrswertermittlung nach den gesetzlichen Richtlinien verwendet werden. Von Sprengnetter stammt eine kostenlose App. Es genügt, eine Immobilie mit dem Handy zu fotografieren, und man erhält eine Bewertung, bei der man lediglich antippen muss, ob Haus oder Wohnung. Die Vorgaben für Wohnfläche und Baujahr lassen sich individuell einstellen.

Man mag das ein wenig als Spielerei sehen, und von einer professionellen Immobilienbewertung ist es ein gutes Stück entfernt. Es hat aber einen großen Vorteil: Im Gegensatz zu den mit persönlichen Daten teuer bezahlten „kostenlosen Bewertungen“ ist die Aussagekraft dieser Bewertung deutlich besser und vermutlich auch zuverlässiger. Außerdem ist sie quasi auf Knopfdruck sofort verfügbar. Bei allen Mängeln des hier wohl eingesetzten geostatistischen Verfahrens kann Sprengnetter jedenfalls auf eine sehr umfangreiche Datenbasis zurückgreifen.

Eine Art kostenpflichtige Variante dieser App wird von vielen Maklern verwendet. Mit der dazugehörigen Software lässt sich damit ein ausführliches „Kurzgutachten“ erstellen, das nach viel Arbeit und Expertise aussieht. Wenn es durch entsprechende regionale Kenntnisse ergänzt wird, kann es ein brauchbarer Weg sein, um zu einer ersten Markteinschätzung zu kommen. Den Online-Bewertungen ist das auf jeden Fall überlegen.

Kostenpflichtige Alternativen

Beauftragung eines Gutachters bzw. Erstellung eines Verkehrswertgutachtens

Ein Verkehrswertgutachten ist für diverse Auseinandersetzungen erforderlich. Diese müssen nicht unbedingt streitig sein, das Gutachten allerdings muss „gerichtsfest“ sein, und dazu muss es bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllen.

Bei privat genutzten Häusern wird fast ausschließlich das Sachwertverfahren verwendet. Bei den Gebäudekosten werden regelmäßig die sogenannten Normalherstellungskosten 2010 ermittelt, d.h. es werden die für 2010 hinterlegten Kenngrößen mit den Flächen oder Raummaßen des Gebäudes multipliziert und auf den Bewertungsstichtag umgerechnet. Regionale und sonstige Unterschiede werden durch diverse Anpassungsfaktoren und Tabellenwerte berücksichtigt. Die Grundstücksbewertung erfolgt nach Richt- oder Vergleichswerten.

Der Verkehrswertermittlung liegt eine knöcherne Methodik zu Grunde, bei der vom Sachverständigen Können und Erfahrung verlangt wird, damit realistische Werte herauskommen. Die Kritik setzt berechtigterweise an der stark vereinfachten Ermittlung der Herstellungskosten an. Kritisch ist auch eine gewisse Historizität des Datenmaterials zu sehen. Bei steigenden wie bei fallenden Märkten hinkt der Verkehrswert daher fast immer dem Marktwert hinterher, die spannende Frage ist nur, um wie viel.

Ein Verkehrswertgutachten ist sicherlich ein starkes Preisargument. Allerdings nur im Privatgeschäft, Investoren vertrauen lieber auf ihre eigene Meinung.

Die Vorteile liegen in der Regel auf Seiten des Käufers. Wer seine Immobilie allerdings schnell an den Mann bringen will, kann sich preislich am Verkehrswertgutachten orientieren  und wird so meist kurzfristig einen Verkaufserfolg erzielen.

Spärliche Datengrundlagen

Die Richtwerte der Gutachterausschüsse werden meist nur alle zwei Jahre veröffentlicht. Auch die Methodik der Erhebung muss kritisch gesehen werden.  Wie geostatistische Daten gewonnen werden, ist weitgehend intransparent. Sicher ist, dass zusätzlich die Angebote von Internetplattformen ausgewertet werden. Das aber birgt zwei Fehlerquellen:

1. Ob überhaupt ein Verkauf erfolgte und zu welchem Preis ist unbekannt.
2. Die Richtigkeit der in den Inseraten angegebenen Daten ist nicht verifizierbar.

Die Preisbildung für Bauleistungen erfolgt individuell durch Ausschreibung im Bieterverfahren. Die Herstellung selbst erfolgt auf wechselnden Baustellen unter verschiedenen Unwägbarkeiten, wie etwa die Witterung, sodass die tatsächlich entstehenden Kosten sowohl auf Auftragnehmer-  wie Auftraggeberseite  – selbst bei nahezu gleichen Bauwerken –  in der Praxis sehr unterschiedlich ausfallen können.

Für Immobilien gibt es allenfalls preisbestimmende Faktoren. Es gibt aber keine normierten Herstellerpreise wie bei Autos, die eine Bestimmung des aktuellen Werts relativ einfach machen (siehe die Schwacke-Liste) und schon gar nicht gibt es eine präzise Wertbestimmung wie dem Kurs einer Aktie.

Es sei dahingestellt, ob es einen „tatsächlichen“ Wert für eine Immobilie überhaupt gibt, außer den, welchen ein Käufer am Ende tatsächlich zu bezahlen bereit ist. Schon von einer Wertermittlung zu sprechen, wo bestenfalls eine Preisprognose möglich ist, stellt eine ziemliche Übertreibung dar. Vielleicht ist es auch nur die methodische Fortsetzung der ursprünglichen „Baupreiskalkulation“, für die bestenfalls der Begriff „Schätzung“ (den die meisten unserer ausländischen Nachbarn verwenden) angebracht wäre.

Auch der Begriff „Normalherstellungskosten“ stellt eine solche Übertreibung dar. Denn wer bestimmt was normal ist? Und wer bitte ist auf die Idee gekommen, man könne die Summe äußerst komplexer einzelner Herstellungskosten (der einzelnen Gewerke) durch Multiplikation eines einzigen Parameters erfassen?

Natürlich kann man die Genauigkeit durch Anpassungsfaktoren nachträglich erhöhen. Das ist ungefähr so als würde man die Herstellungskosten eines Autos über die PS-Zahl ermitteln und für den Verkaufspreis zusätzlich Zylinderzahl und Reifengröße berücksichtigen.

Für die Wertermittlung von Bestandsimmobilien gibt es daher nur einen objektivierbaren Wert, der sich mit der Frage ermitteln lässt:

Was würde es heute kosten, die Immobilie auf gleichem Grundstück neu zu bauen.

Nimmt man den

• aktuellen Grundstückswert, eine
• altersgemäße Wertminderung,
• Wertverbesserungen durch Modernisierungen und einen
• Abschlag für notwendige Reparaturen, erhält man einen
• 100% genauen Basiswert,

für den Anpassungsfaktoren zwar möglich, aber zumeist kaum mehr erforderlich sind.

Werden Daten im Wesentlichen durch Marktbeobachtung von Angeboten gewonnen, kann bestenfalls geschätzt werden, ob und zu welchen Preisen ein Verkauf tatsächlich erfolgte. Das ist noch das geringere Problem.

Es ist leicht, statistisch zu erfassen, dass ein Haus gleicher Größe und gleichen Baujahrs in Bayern rund 50 % mehr kostet als in Sachsen-Anhalt. Wenn zwar der statistische Durchschnittswert für Häuser eines Bundeslandes hinsichtlich Wohnfläche und Baujahr bekannt ist, sagt dies noch lange nichts darüber aus, wie sich der Hauspreis jeweils tatsächlich zusammengesetzt hat. Hierfür sind erheblich mehr Faktoren verantwortlich (Ausstattung, Unterkellerung, Garagen, Stellplätze, tatsächlicher baulicher Zustand usw.). Viele davon bleiben bei der Beobachtung von Angebotspreisen, ja selbst von Verkaufspreisen (siehe amtliche Richtwerte), unbekannt.

Mit solchem Datenmaterial kann keine halbwegs genaue Wertprognose erfolgen und schon gar keine „Wertermittlung“.

Methodisch korrekt kann damit allenfalls ein grober Schätzbereich mit einer Ungenauigkeit von 40 % bis 50 % angegeben werden, der für eine Preisfindung aber völlig wertlos ist.

Das wissen die Anbieter von kostenlosen Immobilienbewertungen oder gar Verkehrswertermittlungen ziemlich genau, wie ein Blick in die AGBs zeigt. Dort ist nur noch von „groben Schätzungen“ die Rede und nicht selten findet sich der gut gemeinte Hinweis, dass für eine genauere Wertermittlung ein dafür geeigneter Gutachter zu beauftragen sei. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Regionale Makler besser als ihr Ruf?

Unsere kritische Sicht auf den Berufsstand gilt den praktisch nicht vorhandenen Zulassungsvoraussetzungen. Dafür kann der einzelne Makler nichts, und gerade die seriösen und qualifizierten Maklerfirmen sind hier mit uns einer Meinung.

Ein Verkehrswertgutachten ist so eine Sache. Der Ersteller hat vermutlich alle Wertermittlungsvorschriften genau beachtet und einen „gerichtsfesten Wert“ ermittelt. Was eine Immobilie aber nach amtlichen Richtlinien wert ist, und was sich tatsächlich am Markt erzielen lässt, sind nicht selten zwei paar Stiefel. Hier kann die langjährige Erfahrung eines regionalen Maklers Gold wert sein. Wer seinen Beruf ernst nimmt, hat im Lauf der Jahre ein gutes Gespür dafür entwickelt, „was geht, und was nicht“. Es ist das Bauchgefühl eines Experten, das nicht selten pseudogenauen Bewertungsverfahren überlegen ist.

Praxisrelevant sind die Fragen: Welcher Verkaufspreis ist realistisch, wo wird es unrealistisch und was ist die unterste Grenze. Hier kann regionale Marktkenntnis und Erfahrung äußerst hilfreich sein. Man muss nur die richtigen Leute kennen, und die gibt es selbstverständlich.

Was tun, wenn eine Immobilienbewertung benötigt wird – Empfehlungen für die Praxis

Das Geschäftsmodell mit den Fake-Bewertungen zur Lead-Generierung scheint so gut zu funktionieren, dass man nicht ausschließlich von naiven Nutzern ausgehen kann, die hierauf hereinfallen. Wir haben an anderer Stelle schon darauf hingewiesen, dass die relativ geringen Kosten für eine vernünftige Wertermittlung in der Regel gut angelegt sind. Wer zwar nicht die Kosten aber vielleicht die damit verbundenen Mühen scheut, für den haben wir ein ganz besonderes Angebot, nämlich eine:

Gratis Software zur Wertermittlung von Bestandsimmobilien

Wir können Ihnen jetzt schon versprechen, dass diese Software eine kleine Sensation ist. Sie ist vor allem wirklich gratis, d.h. Sie bezahlen auch nicht mit der Preisgabe persönlicher Daten. Sie können sich momentan vormerken lassen und erhalten diese dann nach Fertigstellung (voraussichtlich Anfang Dezember) mit einer ausführlichen Dokumentation. Sie können die Software später aber auch anonym downloaden. Die Version ist speziell geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser jeder Bauweise. Sie ist völlig transparent, d.h. Sie können sämtliche Wertansätze nachvollziehen, und die Dokumentation gibt zahlreiche Einblicke in die Materie an sich. Sie werden es damit nicht zum vereidigten Sachverständigen bringen, aber auf Augenhöhe mit diversen „Experten“ reden können.

Heureka B und die Geschichte des Kalkulationsprogramms „Heureka“

Die Geschichte von Heureka reicht bis in das Jahr 1985 zurück. Die Entwicklung begann auf einem IBM PC XT und Lotus Symphony. Durch ständige Weiterentwicklung entstand ein  immer komplexeres Programm für die Kalkulation von Einfamilienhäusern mit Schnittstellen zu CAD und Vergabeprogrammen. Durch die Kombination von Kalkulation, Vergabe und Rahmenverträgen konnte eine Genauigkeit erreicht werden, die legendär ist.

Heureka wird erfolgreich in der Unternehmensberatung eingesetzt und steht auch für Investoren zur Verfügung.

Wir portieren derzeit Heureka in ein Bewertungsprogramm und gehen davon aus, dass in Verbindung mit der mitgelieferten Dokumentation damit für beinahe Jedermann Bewertungen mit bisher nicht gekannter Genauigkeit möglich sind. Die regionalen Anpassungsfaktoren sind im Programm schon integriert. Bereits wenige Eingaben liefern erstaunlich genaue Ergebnisse, die durch zusätzliche Angaben präzisiert werden können.

Das Programm differenziert nach Haustypen, berücksichtigt unterschiedliche Ausstattungen, Keller, Stellplätze Balkone usw., und ist in dieser Hinsicht wesentlich genauer, als zum Beispiel eine Verkehrswertermittlung zu Normalherstellungskosten. Eventuell vorgenommene Modernisierungen können in beliebigem Umfang erfasst und automatisch auf den aktuellen Zeitpunkt wertberichtigt werden. Soweit Wartungs- bzw. Reparaturstau vorliegt, wird er ebenfalls berücksichtigt. Der erforderliche Aufwand muss allerdings geschätzt oder separat ermittelt werden. Anhaltspunkte und Beispiele liefert die Dokumentation.

Mit wenigen Eingaben, für die nur 2 bis 3 Minuten erforderlich sind, eine Genauigkeit von 94 % bis 96 %. Wer sich 10 bis 20 Minuten Zeit nimmt, kann von über 98 % ausgehen. Unter Bewertungsaspekten ist das mehr als erforderlich. Das Programm berücksichtigt automatisch die zum Teil erheblichen regionalen Unterschiede bei der Herstellung. Wer sich ein wenig mit der Dokumentation auseinandersetzt, wird feststellen, dass es auch für eine Kalkulation/Kostenschätzung von Neubauvorhaben geeignet ist.

 

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