Kauf eines gebrauchten Hauses
+++ nicht ohne fachliche Beratung +++ je älter desto riskanter +++ Ideal für handwerklich Begabte mit Zeit +++ Renovierungskosten werden häufig zu niedrig geschätzt +++ mündliche Zusagen wertlos +++ es zählt nur, was im Notarvertrag steht +++ Fehlkäufe nicht selten +++ auf versteckte Mängel achten +++ Verkäufermarkt in Ballungsgebieten +++ Angebote dort meist überteuert +++ gelegentliche Schnäppchen auf dem Land +++ man sieht sofort was man erhält +++ man spart Bauzeitzinsen +++ man kann schneller einziehen +++ abbruchreife Häuser reduzieren den Grundstückswert +++
Ein Haus, das erst wenige Jahre alt ist, stellt normalerweise kein großes Risiko dar. Sie sollten sich dennoch im Detail nach der Vorgeschichte erkundigen. Je größer der Umfang von Eigenleistungen beim Bau war, desto kritischer sollten Sie an die Sache herangehen; besonders wenn Fachgewerke wie die Elektroinstallation selbst eingebaut wurden.
Je älter das Haus, desto riskanter wird ein Kauf. Sie sollten sich sehr genau erkundigen und vergleichen. Erst wenn Sie ein Gespür dafür entwickelt haben, was für Objekte in vergleichbaren Lagen verlangt wird, oder noch besser, tatsächlich bezahlt wurde, können Sie sich zutrauen, an die Sache heranzugehen. Rechnen Sie nicht damit, dass der Verkäufer noch rechtzeitig vor dem Verkauf alle anstehenden Reparaturen hat erledigen lassen. Bei kürzlich vorgenommenen Schönheitsreparaturen ist ein gewisses Misstrauen durchaus gerechtfertigt. Die Erfahrung zeigt, dass die Kostenschätzungen, die potentielle Käufer als Laien vornehmen, fast immer daneben liegen. Man rechnet mit Heizung und Dach, und dann kommt noch der Dachstuhl, die Elektroinstallation und die Wasserleitungen dazu. Aus geschätzten 20.000 € werden dann 80.000 €, was fast jedes Budget sprengen dürfte. Daher gilt hier mehr denn je: Ziehen Sie einen Fachmann zu Rate, idealerweise einen Bausachverständigen! Er wird Ihnen auf Stundenbasis ca. 65 € bis 85 € berechnen. Besser können Sie Ihr Geld nicht anlegen. Sie werden entweder von einem Kauf Abstand nehmen und sich eine Unmenge Ärger und Kosten ersparen, oder nicht mehr bezahlen, als das Objekt tatsächlich wert ist. In beiden Fällen wird der Sachverständige ein Vielfaches seiner Kosten wieder einbringen.
Wenn ein Makler beteiligt ist, sollten Sie noch mehr auf der Hut sein als beim Kauf direkt vom Eigentümer. Es ist leider gängige Praxis, dass Ihnen das Blaue vom Himmel versprochen wird. Der Vermittler beruft sich auf Angaben des Verkäufers und schließt die eigene Haftung aus. Aber auch der Verkäufer kann sich leicht herausreden: Er wusste nicht, was der Makler alles versprochen hatte. Am Ende zählt nur das, was im Notarvertrag steht. Und genau da gehören die Zusagen und Versprechungen der Verkäuferseite auch hin.
Es macht einen Unterschied, ob die Fassade fachmännisch renoviert wurde oder nur einen Verkaufsanstrich mit billiger Farbe erhalten hat. Wenn Ihnen versprochen wurde, dass die Fassade vor kurzem renoviert wurde, hat der Notar sicherlich kein Problem, eine entsprechende Formulierung im Notarvertrag aufzunehmen, die zum Beispiel lauten könnte:
„Nach Angabe des Verkäufers erfolgte im Jahr 2015 die Renovierung der Fassade durch einen Fachbetrieb. Dabei wurden lose Putzstellen entfernt und ausgebessert. Der anschlie ßende Fassadenanstrich erfolgte mit wasserabweisender Silikat-Farbe.“
Eine andere Möglichkeit ist, sämtliche Zusagen, die Ihnen gemacht wurden, schriftlich zusammenzustellen und dem Notarvertrag als Anlage beizufügen. Sie werden dann sehr schnell bemerken, was die mündlichen Behauptungen wert sind, und können bei nicht zutreffenden Zusagen den Verkäufer in Regress nehmen.
Bei Gebrauchtobjekten sieht man sofort, im Gegensatz zu Neubauprojekten, was man erhält. Man meint zumindest, es zu sehen. Gerade das aber macht leichtsinnig, da zu wenig beachtet wird, dass versteckte Mängel den Wert eines Objekts erheblich vermindern können. Vermeiden Sie daher unbedingt Schnellschüsse und einsame Entscheidungen! In der ersten Euphorie sind schon gravierende Umstände, wie die Ausrichtung eines Objekts nach Norden, statt wie fälschlicherweise angenommen noch Süden, übersehen worden. Vor Abschluss eines Notarvertrags sollten Sie unbedingt einen fachlich versierten Berater hinzuziehen. Manchmal genügt es auch, einen neutralen Berater um Rat zu bitten. Wenn Sie in Ihrem Entschluss bestärkt werden: Wunderbar! Wenn nicht, haben Sie eventuell eine Riesendummheit vermieden. Auch gut, wieder etwas dazugelernt!
Eine besonders heikle Sache ist der Kauf eines älteren Fertighauses. Vermeiden Sie Häuser vor Baujahr 1978. Viele sind mehr oder weniger PCB-belastet. Bei späteren Baujahren und Neubauten: Achten Sie bei den „Folien-Häusern“ darauf, dass die Dampfsperre der Außenwandkonstruktion intakt ist!
Die Idee, eine Luftdichtigkeitsmessung wie bei Neubauten durchzuführen, hat etwas Pfiffiges. Fragen Sie den Verkäufer nach dem Verbrauch des Hauses bzw. wie sich der Verbrauch in den letzten Jahren entwickelt hat. Ein niedriger, noch mehr aber ein konstanter Wert deutet auf eine intakte Außenhülle hin.
Schlagen Sie ein Gutachten bzw. einen Blower-Door-Test vor, dessen Kosten Sie tragen, wenn das Haus in Ordnung ist, im anderen Fall der Verkäufer. Wir reden von 400 € bis 600 €. Ein gut gebautes, intaktes Fertighaus wird mit der Überprüfung kein Problem haben. Bei älteren Häusern bestimmter Hersteller wird das Ergebnis eine Katastrophe sein. Solche Häuser sind kaum zu sanieren und entsprechend wenig wert. Wenn noch weitere Probleme, wie eine Schadstoffbelastung dazukommen, was bei Häusern aus den Sechziger Jahren durchaus der Fall sein kann, ist der Wert des Objekts, der Grundstückswert abzüglich der Abbruch- und Entsorgungskosten.
Allerdings: Handwerklich gebaute Häuser in heruntergekommem Zustand, vielleicht noch mit asbesthaltigen Eternit-Fassaden verkleidet, reduzieren den Grundstückswert gleichermaßen.