Expertenwissen: Verkauf von Immobilien

Kostenlose Immobilienbewertung: Nur Bauernfängerei?

+++ Nur die Adresse zählt +++ Glatter Etikettenschwindel? +++ Ratespiele statt Bewertung +++ Geköderte Eigentümer +++ Werte fernab der Realität +++ Unseriöse Methoden +++ Sparen an der falschen Stelle +++

  • Kostenlose Bewertung ohne Wert?
  • im Prinzip nur plumpe Bauernfängerei?
  • So werden naive Eigentümer geködert.
  • Wie Bewertungen funktionieren zeigt das Beispiel USA.
  • Lohnt sich die Einschaltung eines Sachverständigen?
  • Der Fachmann vor Ort als bessere Alternative?
  • Eine neutrale Bewertung ist Gold wert. Eventuelle Kosten sind zweitrangig.

So viel ist Ihre Adresse wert

Grundgesetz des Internets: „Bist du nicht der zahlende Kunde, dann bist du das Produkt, das verkauft wird.“

Die Rohdaten eines verkaufswilligen Hausbesitzers sind ca. 1000 € wert. Wenn sie entsprechend qualifiziert sind, d.h. Telefonnummer/Adresse und Verkaufsabsicht als echt bestätigt sind, steigt der Wert auf ca. 3500 €. Wer noch immer nicht versteht, wie im Internet Milliardengewinne mit „kostenlosen“ Leistungen gemacht werden: So im Prinzip funktioniert das.

Die höchste Bewertung für Ihre Immobilie erhalten Sie, wenn Sie klarmachen, dass mehrere Anbieter um die Wette „bewerten“. Jeder wird sofort verstehen, dass nur einer gewinnen kann, und das kaum der sein wird, der die niedrigste Schätzung abgibt.

Sie erreichen damit zweierlei:

  1. Sie erhalten das Gefühl, viel reicher zu sein als bisher gedacht.
  2. Sie werden sich auf absehbare Zeit nicht von ihrer Immobilie trennen müssen. Zumindest nicht, solange Sie einen solchen Schätzpreis für bare Münze nehmen.

Der folgende Beitrag des ZDF ist in keiner Weise übertrieben, sondern zeigt die Gepflogenheiten im Bewertungs-Business:

https://www.youtube.com/watch?v=PRyk9UjhYLI

Die fachliche Ahnungslosigkeit der Beteiligten ist keineswegs eine Ausnahme sondern trauriger Alltag im Metier. Wir können die Erkenntnisse dieses Film und dessen Fazit nur bestätigen: Die Bewertungen sind völlig wertlos, das Ganze ist reine Zeitverschwendung, es geht lediglich darum, an Adressen zu kommen.

Alles nur heiße Luft?

Am 23.01.2018 war im „Der Tagesspiegel“ eine Pressemitteilung zu lesen. Den kompletten Inhalt würde ein bekannter amerikanischer Amateurpolitiker – früher selber im Immobiliengeschäft – als Fake News abtun. Ausnahmsweise zu Recht, stünde da nicht, klitzekleinen und nahezu nicht zu bemerken, das Wörtchen „Anzeige“. Der Inhalt in Auszügen:

  • Künstliche Intelligenz schafft Klarheit bei Immobilienpreisen:
  • McMakler-Technologie bietet faire und realistische Immobilienbewertungen.
  • McMakler Wohnlagenkarte ermöglicht Werteinschätzung auf einen Blick.
  • Die Karte ist auf McMakler.de/wohnlagenkarte abrufbar (Anm.: Offensichtlich nicht  mehr)
  • Mitarbeiter und Kunden profitieren von transparenter und anschaulicher Preisfindung.
  • Machine Learning und Artificial Intelligence sorgen für tägliche Verbesserung.
  • McMakler schätzt Immobilien zukünftig zudem mit dem unabhängigen iib Immobilien-Richtwert.
  • … ist eine qualifizierte Schätzung des Marktwerts, der Immobilienverkäufern transparent darstellt, wie der Preis für ihre Immobilien zustande kommt.
  • McMakler ist als Vorreiter der Digitalisierung in der Immobilienbranche bekannt und führend in der Online-Vermarktung …
  • Interessierte bekommen bei McMakler eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung in Verbindung mit einer fachlich fundierten persönlichen Beratung.
  • … ermöglicht Immobilienbesitzern faire Verkaufserlöse ohne zusätzliche Kosten.
  • Zitat: „Mit unserer neuen Technologie der Immobilienbewertung, die sich auf künstliche Intelligenz stützt, erleichtern wir das Leben der Makler und geben den Kunden eine verlässliche und transparente Entscheidungshilfe an die Hand, ob sich ein Verkauf jetzt oder später empfiehlt.“

Quelle: https://www.tagesspiegel.de/advertorials/ots/mcmakler-kuenstliche-intelligenz-schafft-klarheit-bei-immobilienpreisen-mcmakler-technologie-bietet-faire-und-realistische-immobilienbewertungen/20879882.html

Die auf den ersten Blick beeindruckenden Behauptungen sind weitgehend haltlos, teilweise sogar völlig grotesk. Zum angeblichen Einsatz von „Machine Learning und Artificial Intelligence“ sparen wir uns jeden Kommentar und lassen stellvertretend eine persönliche Erfahrung zu Wort kommen:

  Wertlose Kurzbewertung. Beispiel: Ihr Haus ist zwischen 350 TD€ und 520 TD€ wert. Es geht nur darum, Kontaktdaten von Verkaufsinteressenten zu gewinnen, für die man den Maklerauftrag ausführen kann. … – von Wagner | 7.09.2019

Warum das in den USA funktioniert aber nicht bei uns

Die Idee, mit kostenlosen Bewertungen Adressdaten zu generieren, ist von den USA zuerst nach England und später auch nach Deutschland übergeschwappt. In den USA sind solche Bewertungen erstaunlich präzise. Die Automated Valuation Models (AVMs) funktionieren sogar so gut, dass iBuyer auf deren Basis verbindliche Kaufangebote abgeben. (Siehe hierzu separaten Artikel).

Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied: in den USA sind die aktuellen Immobilienwerte öffentlich und Grundlage der kommunalen Besteuerung, die relativ happig ist. Die Behörden wachen sorgfältig darüber, dass die Werte möglichst aktuell sind, und die Eigentümer wehren sich gegen zu hohe Schätzungen. Bei rund 5000 $ jährlicher Steuer für ein durchschnittliches Einfamilienhaus geht es um spürbare Beträge. Nicht nur die aktuellen Werte sondern auch die früheren Verkaufsfälle, also die komplette Historie einer Immobilie,  ist öffentlich zugänglich. Für die Portale ist es daher einfach, die bereits vorhandenen Werte mit nur wenigen zusätzlichen Angaben des Verkäufers zu präzisieren. Zusätzlich stehen Ihnen alle Daten vergleichbarer Verkaufsvorfälle zur Verfügung, und zwar in Form echter Verkaufspreise.

Was in den USA perfekt funktioniert, ist jedoch in Deutschland undenkbar, da qualifiziertes Datenmaterial fehlt. Bei uns werden im besten Fall geostatistische Richtwerte unter Zuhilfenahme unsicherer Angebotspreise von Immobilien-Marktplätzen ermittelt. Die Amerikaner fragen deutlich mehr Daten ab, um festzustellen ob eine Immobilie etwa bei 98 % oder bei 102 % der offiziellen Bewertung liegt, und gleichen sie zusätzlich mit den tatsächlichen jüngeren Verkaufspreisen der näheren Umgebung ab. Was herauskommt ist eine nahezu 100 % genaue Immobilienbewertung in Echtzeit, die schon ohne Verkäuferangaben bei ca. 98 % liegt. Wer das nicht für möglich hält schaut einfach einmal hier: https://www.zillow.com/

Kostenlose Immobilienbewertung als bloße Bauernfängerei?

Was hierzulande als kostenlose Immobilienbewertung angeboten wird, ist größtenteils nur Bauernfängerei. Überhaupt von einer „Bewertung“ zu sprechen, ist meist eine maßlose Übertreibung, wenn nicht Irreführung. Wer gar verspricht, kostenlos den „Verkehrswert“ zu ermitteln, beweist nur mangelnde Seriosität. Tatsächlich stochern die Protagonisten mit den spärlichen Angaben nur im Nebel und die Portale gleichen mit den Wunschpreisen ihrer Inserenten ab, wenngleich deren Angaben unter dem Strich ehrlicher sind.

Wer an einer oder gar mehreren „kostenlosen Immobilienbewertungen“ teilnimmt, muss sich nicht wundern, wenn ihm anschließend die Haut abgezogen wird. Die damit verbundene Steigerung des Naivitätsindexes wird von den Werbetreibenden mit Interesse zur Kenntnis genommen werden. Ältere Eigentümer werden vielleicht vermehrt Einladungen zu Kaffeefahrten erhalten, jüngere das Angebot, sich an Glücksspielen oder Warentermingeschäften als Kapitalanlage zu beteiligen.

Besser einen Sachverständigen beauftragen?

Voraussetzung für jede amtliche Versteigerung ist ein Verkehrswertgutachten. Dennoch liegt der tatsächliche Zuschlag gelegentlich 50 % darunter und bei Bietergefechten manchmal bis zu 100 % darüber. Die amtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind bemüht, die einschlägigen Vorschriften einzuhalten. Die echten Käufer interessieren sich dafür nicht. Für sie zählen andere Gesichtspunkte. Mit mikroökonomischem Einmaleins ist das nicht hinreichend erklärbar, da die Kaufentscheidungen privater Käufer in hohem Maß emotional bestimmt sind.

Verkehrswert- oder Privatgutachten?

Wir bezweifeln, ob es Sinn macht, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben, um den Verkaufspreis daran zu orientieren. Die Kosten liegen bei ca. 0,5 % bis 1 % des ermittelten Werts. Für wenig mehr wickelt ein Makler in England den kompletten Verkauf ab.

Ein privater, nicht vereidigter Sachverständiger kostet weniger als die Hälfte. Es ist keine schlechte Idee, zunächst eine Ortsbegehung zum Stundensatz (ab ca. 80 €) mit anschließender Besprechung in Auftrag zu geben, und eine schriftliche Ausarbeitung nur bei Bedarf zu veranlassen. Vielen Gutachtern kommt das entgegen, und Sie werden viel leichter einen Termin bekommen. Bei manchen amtlichen Gutachtern können schon einmal 2-3 Monate Wartezeit anfallen.

Der lokale Fachmann als bessere Alternative?

Der lokale Fachmann wird in fast jedem Fall die bessere Alternative sein. In Relation zum Kaufpreis werden eventuelle Kosten vermutlich keine Rolle spielen, falls nicht unnötigerweise ein Verkehrswertgutachten beauftragt wird. Der Makler vor Ort wird zwar in der Regel ebenfalls „umsonst schätzen“. Grundsätzlich ist die Problematik aber ähnlich, wie bei den Internet-Bewertern: Es besteht die Gefahr, dass unrealistisch hoch geschätzt wird um den Auftrag zu erhalten, oder zu niedrig um ein schnelles Geschäft zu machen. Wohl dem, der jemanden kennt, der sowohl fachlich versiert, als auch vertrauenswürdig ist. Ob eine Bewertung dann ein paar Euro kostet, sollte zweitrangig sein.


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