Notar und Grundbuch – Die Beurkundung
Die notarielle Beurkundung
Vorrangige Tätigkeit eines Notars ist die Beurkundung von Rechtsgeschäften und die urkundliche Feststellung von Tatsachen (z. B. Beglaubigungen). Für bestimmte Rechtsgebiete bzw. Rechtsgeschäfte ist vom Gesetzgeber zwingend eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben, es sind dies:
- Grundstücksrecht
- Erbrecht
- Familienrecht
- Gesellschaftsrecht
Im Bereich des Grundstücksrechts müssen notariell beurkundet werden:
- Grundstücksübertragungen
- Grunddienstbarkeiten
- Grundpfandrechte
Der Notar ist zu Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet. Er hat die Beteiligten zu betreuen und rechtlich umfassend zu beraten. Auch Aufklärung und Belehrung gehören zu den Amtspflichten des Notars. Bei einem Verstoß gegen seine Pflichten, haftet er für den durch fahrlässige und vorsätzliche Amtspflichtverletzung entstandenen Schaden gemäß § 19 Bundesnotarordnung in Verbindung mit § 839 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit seinem gesamten Vermögen.
Grundstückskaufverträge werden in der Regel nach den Vorgaben der Parteien vom Notar entworfen. Der Notar überprüft und bestätigt aber lediglich die Eintragungen im Grundbuch, nicht die sonstigen Angaben der Parteien, etwa von Verkäuferseite hinsichtlich Erschließung und Bebaubarkeit.
Die Tatsache, dass ein Grundstückskauf vor einem Notar beurkundet werden muss, gibt manchem ein trügerisches Gefühl der Sicherheit. Der Notar sorgt im großen ganzen lediglich dafür, dass Sie nach Kaufpreiszahlung auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks werden. Der Notar ist Jurist und als solcher macht er sich Gedanken über die formaljuristische Abwicklung des Grundstückskaufs.
Standardformulierungen der Notarverträge sind Klauseln wie: „Der Verkäufer übernimmt keinerlei Haftung für die Bebaubarkeit des Grundstücks.“ Ein großartiger Satz übrigens, wenn Ihnen vorher vom Makler oder Verkäufer versprochen wurde, dass Sie praktisch alles bauen dürfen.
Aufpassen sollten Sie auch bei den Erschließungskosten. Mit dem Begriff „voll erschlossen“ wird oft ähnlich fahrlässig umgegangen wie mit dem Begriff „schlüsselfertig“ beim Hausbau. Eine klassische Formulierung im Notarvertrag lautet:
„Alle bisher abgerechneten Erschließungskosten sind im Kaufpreis enthalten. Alle zukünftigen gehen zu Lasten des Käufers.“
Mit solchen Klauseln ist die Verkäuferseite fein heraus und der Notar aus der Haftung. Aber ist es das, was Sie wollten? Entspricht es dem, was Ihnen versprochen wurde? Mit ein paar einfachen Verhaltensregeln können Sie späteren Schwierigkeiten aus dem Weg gehen bzw. sich absichern:
Sehen Sie sich den Vertragsentwurf genau an!
Nehmen Sie sich Zeit, den Vertragsentwurf zu Hause zu studieren, und machen Sie das gründlich. Wer nicht selbst Jurist ist oder Erfahrung in Grundstücksangelegenheiten hat, wird so manche Formulierung im Notarvertrag als böhmisches Dorf empfinden. Lassen Sie sich spätestens bei der Beurkundung erklären, welche Bewandtnis es damit hat und was genau gemeint ist!
Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht 100 %-ig verstanden haben.
Überlegen Sie, wie viel der Notar für Ihre Beurkundung erhält und Sie werden alle Skrupel vergessen, falls die Beurkundung eine halbe Stunde länger dauern sollte.
Im Vorfeld gemachte Zusagen und Versprechungen gehören in den Vertrag. Hier müssen Sie selbst tätig werden. Der Notar ist kein Hellseher und die Verkäuferseite wird froh sein, wenn so wenig wie möglich im Vertrag steht.
Ist das Grundstück voll erschlossen und die Erschließung gesichert?
Was genau unter Erschließungskosten zu verstehen ist und welche Arten von Erschließungskosten und Hausanschlusskosten es gibt, wird hier erklärt [Link]. Die wenigsten privaten Grundstückskäufer haben eine genaue Vorstellung davon. Später sind sie dann erstaunt, wenn im Kaufpreis nur Erschließungskosten nach BauGB enthalten sind, und Rohrnetzkostenbeiträge plus Hausanschlusskosten das Budget empfindlich belasten.
Versuchen Sie, die Klausel „das Grundstück ist voll erschlossen“ in den Notarvertrag aufzunehmen und beobachten Sie, wie sich die Beteiligten winden. Bieten Sie als Alternative an, die bereits abgerechneten und bezahlten Erschließungskosten eindeutig in den Vertrag aufzunehmen. Die meisten Verkäufer werden, wenn auch widerwillig, zustimmen. Mit dieser Vorgehensweise haben Sie eine wesentlich bessere Ausgangsposition, wenn zu viel versprochen wurde. Nicht selten werden Sie aber feststellen, dass das angeblich voll erschlossene Grundstück allenfalls teilerschlossen ist, was sich dann natürlich auf den Kaufpreis auswirken muss.
Wurden alle Zusagen und Versprechungen in den Vertrag aufgenommen?
Besonders wenn Makler im Spiel sind, werden Bebauungsversprechen sehr großzügig gegeben. Grundstücke können angeblich problemlos geteilt oder zusammengelegt werden. Die Nachbarunterschrift zum geplanten Vorhaben ist so gut wie sicher (es gibt Fälle, wo genau das Gegenteil der Fall ist und die Verkäufer das auch wissen). Ihr Problem ist, dass der Makler sich auf die Angaben des Verkäufers beruft, der Verkäufer wiederum für die Angaben des Maklers keine Haftung übernimmt. Diese Konstellation ist gerade dann anzutreffen, wenn bekannt ist, dass es Schwierigkeiten mit der Bebauung geben wird. Mit den Standard-Vertragsklauseln sind am Ende Sie der Dumme.
Eine Bebauungsgarantie gibt es in der Regel nicht – aber Klauseln die absichern
Es ist jedoch gar nicht so schwer, sich abzusichern. Kaum ein Käufer wird notariell eine Garantie für eine bestimmte Bebauung geben. Was jedoch meist funktioniert ist ein Rücktrittsrecht vom Vertrag, oder noch eleganter, die Kaufpreisfälligkeit erst bei Genehmigung der geplanten Bebauung. Manche Notare zieren sich hier etwas. Angeblich ist eine juristisch einwandfreie Formulierung nicht einfach. Andere Notare haben damit überhaupt kein Problem. In vielen Fällen wird eine solche Formulierung für Sie ein Segen sein. Falls es doch Schwierigkeiten mit der Bebauung geben sollte, haben Sie einen unschätzbaren Verbündeten an Ihrer Seite, nämlich den Grundstücksverkäufer. Er hat in der Regel die besseren Kontakte und wird Himmel und Hölle in Bewegung setzen, um an den Kaufpreis zu kommen. Im anderen Fall würden Sie wohl nur ein müdes Schulterzucken ernten.
Die Abwicklung könnte z.B. so aussehen, dass Sie die geplante Bebauung im Entwurf als Anlage zum Notarvertrag beifügen und dann die Klausel einfügen:
„Der Käufer plant eine Bebauung des Grundstücks entsprechend den in der Anlage beigefügten Entwurfsplänen. Er verpflichtet sich, einen entsprechenden Bauantrag innerhalb von vier Wochen (spätestens bis zum …) einzureichen. Die Kaufpreisfälligkeit tritt erst ein, wenn eine Baugenehmigung vorliegt.“
Der Notar wird üblicherweise noch ein Rücktrittsrecht aufnehmen für den Fall, dass sich das Ganze bis zum Sankt Nimmerleinstag verzögert.
Falls es noch keinen Plan für die Bebauung gibt, ist das Risiko für den Verkäufer etwas höher. Der Käufer könnte absichtlich eine Bebauung einreichen, die nicht genehmigungsfähig ist. In diesem Fall empfiehlt es sich, die geplante Art der Bebauung so gut wie möglich zu beschreiben, etwa mit der Formulierung:
„Die Käufer planen eine Bebauung des Grundstücks mit einem Einfamilienhaus in Bauweise E+D mit 45° Satteldach, 75 cm Kniestock und den Außenabmessungen von maximal 11 m × 9 m“.
Ein Fall aus der Praxis
Es gab einmal einen Notar, dem diese Abwicklung zu kompliziert erschien und der stattdessen ein freies Rücktrittsrecht vorschlug. Für die Käufer war das am Ende sogar besser. Denn die Geschichte ging so aus: Ein Nachbar lief gegen die geplante Bebauung mit zwei Doppelhaushälften Sturm und setzte alle Hebel in Bewegung, um die Bebauung zu verhindern. Ob er damit Erfolg gehabt hätte, ist nicht sicher. Es stellte sich heraus, dass er ein ortsbekannter „Streithammel“ war. Die Käufer, zwei junge Ehepaare mit Kindern, wollten das Projekt mit der Aussicht auf einen Rechtsstreit und einen derartigen Nachbarn, jedenfalls nicht mehr realisieren. Sie machten lieber von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch.
Kein Problem bei Bebauungsplan
Bei einem Grundstück in einem Neubaugebiet mit Bebauungsplan sind Rücktrittsklauseln überflüssig. Oft geht es jedoch um Baulücken, Hinterlieger-Grundstücke, um die Zusammenlegung von Grundstücken, Teilungen usw., bei denen die Bebauung von der Zustimmung der Nachbarn und der Behörden abhängt. Hier ist es in jedem Fall sinnvoll, sich abzusichern.
Kauf vom Bauträger oder Investor
Auch bei notariellen Kaufverträgen herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Ein Bauträger oder Investor, der Dutzende gleichartige Verträge abschließt, wird sich die Bedingungen und Formulierungen des notariellen Vertrags genau überlegen. Es ist dann durchaus möglich, dass von regionalen Üblichkeiten abgewichen wird. Um nur ein Beispiel zu nennen was etwa in Neubaugebieten üblich ist:
- das Grundstück wird voll erschlossen verkauft
- alle Erschließungskosten nach BauGB sind bezahlt
- auf dem Grundstück befinden sich die Anschlüsse für Strom, Wasser und Kanal sowie ein Revisionsschacht
Als Voraussetzung für eine Bebauung muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Nicht selten sind beim Verkauf des Grundstücks noch nicht sämtliche Erschließungsmaßnahmen abgerechnet. In diesem Fall kann im Kaufvertrag zwar zugesichert sein, dass die Erschließung gesichert ist. Für den Kaufpreis gibt es aber folgende Möglichkeiten:
- die Erschließungskosten sind nicht im Kaufpreis enthalten
- die Erschließungskosten sind nur in Höhe eines bereits an die Kommune bezahlten Vorschusses enthalten
- die Erschließungskosten werden ungeachtet, was bereits bezahlt wurde, vom Verkäufer übernommen
Die gleichen Möglichkeiten gibt es grundsätzlich auch bei den Hausanschlüssen. Beliebt bei Investor-Grundstücken ist, dass zwar der Kanal auf dem Grundstück liegt, die Erstellung eines Revisionsschachtes aber Sache des Käufers bzw. separat abzurechnen ist.
Zwischen einem voll erschlossenen Grundstück inklusive aller Anschlüsse und der „nackten“ Version kann daher ein gewaltiger preislicher Unterschied liegen.
Wenn ein Notar 50 Verträge für einen Investor beurkundet, erreichen die Notargebühren eine durchaus stattliche Dimension. Ein gewerblicher Grundstücksverkäufern wird dazu neigen, die Vertragsbedingungen zu seinen Gunsten zu gestalten. Ohne irgend jemandem etwas unterstellen zu wollen: Fakt ist, dass die Art, wie etwas beurkundet und erklärt wird, großen Einfluss darauf hat, ob auch weniger günstige Vertragsbedingungen vom Käufer akzeptiert werden oder nicht. Darauf hat der Notar natürlich einen entscheidenden Einfluss, ohne deswegen gleich in die Nähe einer Verletzung seiner Neutralitätspflicht zu geraten. Wir wollen hier natürlich nicht das Ansehen des Berufsstandes schmälern. Wiederkehrende Schadenersatzprozesse sowie vereinzelte Amtsenthebungen zeigen jedoch, dass eine gewisse Vorsicht nicht fehl am Platz ist.
Da ein Hauptstreitpunkt bei Grundstückskaufverträgen immer wieder die Erschließung ist, haben wir diesem Thema einen eigenen Beitrag gewidmet.
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